나이스옥션 법원경매 인천 2022타경515288 [7] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 5층508호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경515288 [7] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 5층508호 아파트 경매

• 사건번호: 2022타경515288
• 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610, 5층508호 (도화동,신세계아파트)
• 감정가: 225,000,000원
• 최저가: 110,250,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매11계 2022타경515288 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610, 5층508호 (도화동,신세계아파트) | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 110,250,000원 | 용도: 아파트

1. 인천지방법원 2022타경515288 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경515288 (7)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 5층508호

용도: 아파트

감정가: 225,000,000원

토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

토지 지분율: 799 (별도 확인 필요)

건물면적: 49.61㎡ (약 15.01평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 4961 (별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 백OO

채무자: 홍OO

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고

주의사항: 전세사기피해자로 결정된 임차인 김현동이 2024. 5. 1. 우선매수신고서를 제출함 (전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항)

분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 구분건물 감정평가요약

위치 및 주위환경:

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동일 유형의 아파트 및 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건내 제5층 제503호 외 10개호로서, 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태:

일련번호 1-11) 공히 아파트로 이용중입니다.

설비내역:

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

2필 일단의 대체로 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등:

본건 북서측으로 노폭 약 30M의 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일련번호 1) 및 2)는 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이:

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

미상입니다.

2. 입지조건

인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, '도화IC' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 용이한 입지입니다. 차량 진입이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 비교적 수월한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 경매가 진행되었습니다. 소유자는 백OO이며, 채무자는 홍OO입니다. 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리관계 분석 시, "공유자우선매수신고"가 있다는 점이 확인됩니다. 이는 공동 소유자가 경매 절차에서 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있다는 의미입니다.

가장 중요한 특이사항은, 전세사기 피해자로 결정된 임차인 김현동 씨가 2024년 5월 1일 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 근거하여 우선매수신고서를 제출했다는 점입니다. 이는 해당 임차인이 낙찰가와 동일한 금액으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있으며, 향후 낙찰자에게 인수될 가능성 또는 임차인과의 복잡한 법적 관계가 발생할 수 있음을 시사합니다. 따라서 본 물건은 권리 분석에 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 도화동 일대는 주거단지가 밀집해 있으며, 이에 따른 기본적인 상업 및 편의시설(근린생활시설)이 잘 갖추어진 지역입니다. 아파트 단지와 함께 형성된 상권으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 병원, 학원 등의 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 안정적인 배후 수요를 기반으로 하는 일반적인 주거지 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 도화IC 인근에 위치하여 차량을 이용한 광역 이동이 편리합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 인천 시내 주요 지역으로의 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 아파트 단지가 많아 주거 환경이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 김현동 씨의 '전세사기 피해자'로서의 우선매수신고입니다. 이는 해당 임차인이 낙찰 금액과 동일한 금액으로 물건을 우선 매수할 권리를 행사할 가능성이 높으며, 이 경우 신규 낙찰자는 물건을 취득하지 못하게 됩니다. 또한, 만약 임차인의 우선매수권 행사가 이루어지지 않더라도, 전세사기 피해자 관련 이슈는 향후 물건 거래 시에도 영향을 줄 수 있습니다.

더불어 '공유자우선매수신고' 또한 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 공동 소유자가 이 권리를 행사할 경우, 경매 절차의 변동성이 커질 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 아파트 단지와 직접적으로 인접하여 주민 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 재확인하는 것이 좋습니다.

따라서 본 물건은 권리관계가 복잡하므로, 입찰 전 법률 전문가와의 상담을 통해 모든 가능성을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 도화동 소재 신세계아파트 5층 508호 경매 물건은, 준수한 입지 조건과 기본적인 편의시설 접근성을 갖추고 있으나, '전세사기 피해자' 임차인의 우선매수신고와 '공유자우선매수신고'라는 중대한 권리 변동 가능성이 존재하는 물건입니다. 특히 전세사기 피해자의 우선매수권 행사는 낙찰 자체를 무산시킬 수 있는 매우 높은 확률의 변수이므로, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석과 관련된 위험 요소를 철저히 검토하고, 모든 가능성을 염두에 둔 전략 수립이 필요한 경매 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 다음과 같은 투자 포인트를 고려해볼 수 있습니다.

첫째, 감정가 2억 2,500만원 대비 시세 비교 분석을 통해 잠재적 시세 차익 가능성을 탐색할 수 있습니다.

둘째, 도화동 지역의 향후 개발 가능성이나 교통망 확충 계획 등을 파악하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 평가할 수 있습니다.

셋째, 권리관계의 복잡성을 이해하고, 이를 해결하거나 혹은 임차인 및 공유자의 우선매수권 행사 여부에 따른 전략을 세운다면, 오히려 경쟁자 없이 유리한 조건으로 취득할 기회를 잡을 수도 있습니다.

하지만 위에서 언급된 '전세사기 피해자' 임차인의 우선매수신고와 '공유자우선매수신고'라는 매우 높은 리스크를 반드시 인지해야 하며, 철저한 권리 분석과 법률 검토 없이는 접근하기 어려운 물건임을 강조합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매11계