나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15553 [1] 인천광역시 남동구 간석동 250-3 지층 2호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거니 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설이 후면 주거지대에는 다세대주택이 주를 이루는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천지하설 1호선 간석역과 시내버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 4층 중 지하1층 제2호로서,

외벽 : 타일 붙임 및 페인팅 마감 등
내벽 : 본타일 및 페인팅 마감 등
창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

본건 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 소화전설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 유사 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로변에 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 250-3 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 근린생활시설, 업무시설이 밀집되어 있으며, 후면에는 다세대주택 등 주거 지역이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인천지하철 1호선 간석역과 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 남측으로는 광대로, 북측으로는 소로에 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지는 유사 사다리형의 형상으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획 시설이 적용되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되었으며, 등기부 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2020년 6월 4일 접수된 신한은행 근저당권(을5)입니다.

등기부채권 총액은 488,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인된 바 없습니다.

임차인 현황:

* 조무연: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입(사업)일자 2022년 12월 9일. 확정일자 2025년 1월 2일, 배당신고일자 2025년 2월 25일. 대항력 없음. (확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점이므로 정보 확인 필요)

* 황슬아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2020년 5월 4일. 대항력 있음. (비고: 정보 없음, 인수 보증금 합계 0원)

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (0원)

1.3. 상권분석

간석오거리 인근의 발달된 상업지역에 위치하여 높은 유동인구와 잠재 고객 확보가 용이합니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

위락시설, 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등 다목적 활용이 가능한 지역입니다.

인천지하철 1호선 간석역과의 접근성이 높아 외부 유입 인구 또한 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 간석역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 상업 밀집 지역으로 각종 상점, 음식점, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 간석동 250-3번지 일대는 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 전반적으로 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 특별한 혐오시설은 해당 지역 주변에서 보고되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 황슬아 (보증금 0원) 존재: 비록 보증금은 0원이지만, 법적으로 대항력이 있는 임차인이므로 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이 점에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

임차인 조무연의 확정일자 및 배당신고일자 정보 오류 가능성: 제공된 확정일자와 배당신고일자가 미래 시점이라는 것은 정보 오류일 가능성이 높습니다. 이에 따라 해당 임차인의 실제 권리 순위 및 배당 가능 여부를 면밀히 재확인해야 합니다.

복합 용도 및 현재 이용 상태: 본건의 용도가 위락시설로 되어 있으나, 실제 이용 현황이 근린생활시설로 보고되고 있습니다. 향후 용도 변경이나 신규 사업 시 관련 법규 및 인허가 사항을 확인해야 할 수 있습니다.

지역 지구 지정: 일반상업지역 외 방화지구, 시가지경관지구, 철도보호지구 등 여러 지역 지구에 포함되어 있어 건축 행위나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 남동구 간석동에 위치한 본 물건은 간석역 인근의 역세권 상업지구에 자리하여 입지 조건이 우수합니다.

건물 규모(56.40평)와 감정가(1억 6,900만원)를 고려할 때, 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 황슬아(보증금 0원)의 존재는 명도 리스크로 작용할 가능성이 높으며, 임차인 조무연의 정보 오류 가능성도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 점은 긍정적이나, 명도에 대한 철저한 준비와 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석역 도보 이용 가능 거리로, 출퇴근 및 유동인구 확보에 유리합니다.

활발한 상권: 상업 및 업무시설 밀집 지역으로, 다양한 업종 전환 및 임대 사업에 유리한 환경입니다.

다목적 활용 가능성: 법적 용도(위락시설) 및 실제 이용 용도(근린생활시설) 외에도 다양한 상업 시설로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하여 소유권 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로, 본 물건의 감정가 169,000,000원을 기준으로 산정합니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 명도 비용, 임차인 조무연의 정보 확인 비용, 명도 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

또한, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 해당 지역의 시세 변동, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.