나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568361 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 산40 임야 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568361 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 산40 임야 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매11계 2024타경568361 | 소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 산40 | 감정가: 1,303,725,000원 | 최저가: 638,826,000원 | 용도: 임야

1. 인천지방법원 2024타경568361 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경568361 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 산40

용도: 임야 (공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 전, 묵전, 잔디밭 등으로 이용 중)

감정가: 1,303,725,000원

토지면적: 17,383.00㎡ (약 5,258.37평)

토지 지분율: 전체 지분 (제공된 정보상 1738300으로 기재되어 있으나, 토지매각 대상이므로 전체 지분으로 해석됩니다.)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 농OOOOOOOOOOOOOO

채권자: 이OO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항: 토지이용계획 및 제한상태는 토지이용계획확인서 등을 통해 재확인 필요. 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하나, 본 매각 대상에서는 제외되었습니다.

1.2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "계양중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 인천1호선 "귤현역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

가장 중요한 권리 사항은 "법정지상권"입니다. 이는 토지 소유자와 별개의 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 가지는 것으로, 본건의 경우 매각 대상에서 제외된 제시외 건물과 관련이 있을 수 있습니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 해당 건물의 소유자를 위해 토지 사용을 용인해야 할 의무가 발생하며, 이는 토지 활용에 큰 제약을 가져올 수 있습니다.

본건은 임의경매로, 채권자 이OO이 채무자 농OOOOOOOOOOOOOO을 상대로 신청한 것으로 파악됩니다. 기타 권리 관계는 등기부등본을 통해 면밀히 확인해야 하나, 제공된 정보만으로는 추가적인 복잡한 권리 문제는 없어 보입니다. 다만, 법정지상권의 유무 및 범위를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 주거 단지가 밀집한 지역은 아닙니다.

인근에 "계양중학교"와 "귤현역"이 있어 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망 접근성은 갖추고 있습니다. 다만, 본격적인 상권 형성은 미흡한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인천시에서 계양테크노밸리 인근(귤현동, 동양동 인접 지역)에 광역 소각장 설치를 검토했던 사례가 있으나, 현재 확정된 사항은 아닌 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교통 측면에서는 인천1호선 귤현역을 통해 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 가능하며, 버스 노선도 운영되고 있습니다.

교육 시설로는 계양중학교가 인근에 있어 학군 수요가 일부 있을 수 있습니다.

토지 현황이 공부상 지목과 다른 점 (임야 vs. 전, 묵전, 잔디밭)은 현장에서의 실제 이용 상태를 파악하는 데 중요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 가장 큰 리스크 요인입니다. 매각에서 제외된 제시외 건물이 있다면, 법정지상권 성립 여부 및 그 범위에 따라 토지 사용에 심각한 제약을 받을 수 있습니다.

2. 맹지: 지적상 맹지이지만 인접 토지를 통해 접근이 가능하다는 점은 다행이나, 향후 도로 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

3. 토지 이용 계획 및 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 장애물제한표면구역, 제한보호구역(군사기지), 공익용산지, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용 제한을 받고 있습니다. 이는 건축이나 개발 행위에 큰 제약이 될 수 있으며, 개발 가능성을 매우 제한합니다.

4. 공부상 지목과 현황의 차이: 임야 지목과 달리 전, 묵전, 잔디밭 등으로 이용 중인 점은 향후 행정 처리나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

5. 미상 소유자의 제시외 건물: 매각 제외 물건이지만, 소유자 미상의 건물 존재는 추후 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치한 임야로, 감정가는 높게 책정되어 있으나 법정지상권 성립 가능성, 다수의 토지 이용 제한, 맹지라는 점 등 투자에 앞서 신중한 검토가 필요한 물건입니다. 특히 법정지상권 문제는 토지 활용의 핵심적인 제약 요인이 될 수 있습니다. 주변 개발 계획이나 지역 발전 동향을 면밀히 분석하고, 법률 전문가와 상의하여 법정지상권의 구체적인 내용과 토지 이용 제한을 모두 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 교통 접근성: 인천1호선 귤현역과 가까워 수도권 이동이 용이하다는 점은 장기적인 잠재력으로 볼 수 있습니다.

2. 개발 가능성: 현재는 각종 규제로 묶여 있지만, 향후 도시 확장이나 정책 변화에 따라 개발 제한이 완화될 경우 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 저평가 가능성: 현황 이용 상태(전, 묵전, 잔디밭)를 고려할 때, 특정 용도로 활용하거나 매입하여 장기 보유할 경우, 현재의 규제 상황 대비 저평가된 투자 기회가 될 수 있습니다. (단, 법정지상권 및 개발 제한 리스크를 충분히 감수한 경우에 한함)

법원 정보

인천지방법원 경매11계