나이스옥션 법원경매 인천 2024타경556047 [1] 인천광역시 남동구 간석동 169-5 더레지던트아파트 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경556047 [1] 인천광역시 남동구 간석동 169-5 더레지던트아파트 7층704호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경556047
• 주소: 인천광역시 남동구 용천로153번길 59, 7층704호 (간석동,더레지던트아파트)
• 감정가: 227,000,000원
• 최저가: 111,230,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매20계 2024타경556047 | 소재지: 인천광역시 남동구 용천로153번길 59, 7층704호 (간석동,더레지던트아파트) | 감정가: 227,000,000원 | 최저가: 111,230,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본 건은 인천지방법원 2024타경556047 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 169-5 더레지던트아파트 7층704호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 227,000,000원으로 책정되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

건물 전용면적은 78.59㎡ (약 23.77평)이며, 대지권 면적은 12.85㎡ (약 3.89평)입니다. 본 물건은 2017년 2월 28일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

1.2. 입지 조건 분석

최고의 입지:

본 물건은 인천지하철1호선 간석오거리역 남동측 인근에 위치하며, 역세권 입지를 확보하고 있습니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 일반상업지역으로 형성되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

교통 여건:

차량 접근성이 양호하며, 도보로 이용 가능한 거리에 간석오거리역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 출퇴근 및 타 지역으로의 이동이 용이하여 실거주 및 임대 수요 모두에게 매력적인 요소입니다.

토지 이용:

인접 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 아파트 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 과밀억제권역에 속합니다.

2. 권리 분석 및 리스크 진단

2.1. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항으로는 등기부등본상 을구 순위번호 3에 설정된 "주택임차권" 등기입니다.

임차보증금은 금222,000,000원이며, 점유개시일은 2021년 1월 22일입니다.

본 임차권 등기는 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높은 권리입니다.

2.2. 잠재적 리스크

명도(점유 이전) 리스크:

경매 낙찰 시 주택임차권 등기된 임차인의 보증금(2억 2천2백만 원)을 최우선으로 고려해야 합니다. 임차인이 대항력 있는 임차인일 경우, 임차보증금 전액을 배당받지 못한다면 잔액을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

인수 금액 확인:

본 건의 감정가(2억 2천7백만 원)와 임차보증금(2억 2천2백만 원)의 차이가 크지 않으므로, 배당 절차를 면밀히 분석하고 임차인의 배당 요구 여부, 선순위 여부 등을 반드시 확인하여 낙찰 후 추가로 인수해야 할 금액이 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 입찰 전 정확한 임대차 관계 및 임차인의 권리 분석이 필수적입니다.

2.3. 생활 정보 및 상권 분석

생활 편의성:

주변에 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 도보로 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 주변 후기에서도 교통의 편리성과 근처 편의시설의 접근성이 높게 평가되고 있습니다.

혐오시설 여부:

지도 서비스 및 주변 정보 검색 결과, 직접적인 대규모 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 상업지역 특성상 유흥시설이나 숙박시설 등은 혼재되어 있을 수 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 환경으로 판단됩니다.

3. 투자 가치 및 종합 의견

3.1. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근에 위치한 주거용 오피스텔로, 매우 우수한 교통 환경과 생활 편의성을 갖춘 상업지역 내 핵심 입지에 있습니다. 실거주 및 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 모두 매력적입니다.

다만, 감정가 대비 임차보증금 액수가 높아 낙찰가 결정에 있어 매우 신중해야 합니다. 잠재적인 임차보증금 인수 리스크를 정확하게 계산하여 예상 인수액을 반영한 입찰가를 산정하는 것이 절대적으로 중요합니다.

3.2. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 간석오거리역 도보 이용 가능한 초역세권 입지로, 오피스텔의 핵심 가치인 교통 편리성을 극대화합니다.

주거 편의성: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집된 상업지역이라 생활 만족도가 높습니다.

신축급 건물: 2017년 준공된 비교적 신축급 건물로, 내부 및 외부 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. (건물의 구조 및 설비내역 양호)

실수요층 확보 용이: 오피스텔의 전용면적이 78.59㎡로 1~2인 가구 또는 소형 아파트 대체 수요를 충분히 흡수할 수 있는 면적입니다.

3.3. 투자 전략 (권리분석 기반)

권리분석 결과상 임차보증금 222,000,000원이 최우선적으로 분석되어야 합니다. 예상 낙찰 금액을 정할 때, 임차인에게 전액 배당이 이루어지지 않는 최악의 상황을 가정하고 "인수금액 + 입찰가"가 최종 투자금액을 넘어서지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다. 전문가의 도움을 받아 배당표를 사전에 시뮬레이션하고, 명도 과정에 대한 충분한 대비책을 마련한 후 입찰에 참여하시길 권유합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계