나이스옥션 법원경매 인천 2024타경525975 [1] 인천광역시 남동구 만수동 68-8 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경525975 [1] 인천광역시 남동구 만수동 68-8 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매20계 2024타경525975 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수서로 93-7, 2층202호 | 감정가: 76,000,000원 | 최저가: 37,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경525975 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 68-8 2층202호

용도: 다세대주택 (철근콩크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층)

감정가: 76,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 1982.12.16. (상당히 노후된 건물)

1.2. 물건 상세 현황 (면적 정보)

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적 (전용면적): 44.46㎡ (약 13.45평)

제시외면적: 0.00㎡ (매각에 포함되지 않는 기타 면적 없음)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 "만수북중학교" 서측 인근에 위치하며, 동 유형의 공동주택(다세대/빌라)과 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 소재합니다. 주위 환경은 비교적 보통 수준으로 평가됩니다. 건물 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

물건지 인근까지 차량 접근이 용이하며, 가까운 곳에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성 역시 보통 수준입니다. 전체적으로 주거지로서 생활에 큰 불편함이 없는 교통 환경입니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

물건지가 속한 지역은 준주거지역으로, 일반 주거지역보다 용적률 및 건폐율 상의 이점이 있어 향후 재개발 또는 리모델링 시 유리하게 작용할 수 있습니다. 주변은 만수북중학교 및 인근의 조동초등학교 등의 교육시설이 인접해 있어 학생을 둔 가정에게 유리한 환경입니다. 일반적인 다세대주택 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설(슈퍼마켓, 식당, 소규모 상점 등)은 형성되어 있어 생활 편의는 보통으로 판단됩니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 '부동산강제경매' 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 기본적인 권리 관계는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이므로 낙찰자가 온전한 소유권을 취득하는 데 문제가 없습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

건물 연식 (1982.12.16.): 사용승인일이 40년 이상 경과하여 건물 노후도가 심각합니다. 취득 후 대규모 수리 비용 발생 가능성이 높습니다.

임대관계 미상: 현재 점유 및 임대차 관계가 미상인 바, 낙찰 후 임차인(또는 점유자)에 대한 명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. (점유 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.)

토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(만수북중, 인천동부교육지원청 관할) 등으로 지정되어 있어, 추후 건물의 증축이나 용도변경 등에 제한을 받을 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 확인

지도 서비스 및 주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에 명확하게 확인되는 대규모의 혐오시설(예: 화장장, 대형 쓰레기 처리장, 송전탑 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 주위 환경은 감정평가서 상 '보통시 됩니다'라는 의견과 같이 일반적인 주거지역의 형태를 갖추고 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

준주거지역 내 입지: 다세대주택임에도 불구하고 용도지역이 준주거지역으로 향후 재건축 또는 재개발 등의 사업 진행 시 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

우수한 도로 접근성: 15m의 비교적 넓은 도로에 접하고 있어 차량 이용 및 주차 환경이 오래된 다세대주택임에도 불구하고 양호합니다.

학군 인접: 만수북중학교, 조동초등학교 등 교육시설이 가까워 주거 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 감정가 7천 6백만원으로 책정된 다세대주택으로, 토지 면적이 6.46평, 전용면적이 13.45평으로 소형 주택에 해당합니다. 약 40년이 된 노후 건물이라는 리스크가 있으나, 준주거지역의 토지라는 장점이 이를 상쇄할 수 있는 잠재력을 가집니다. 명도 리스크를 최소화하기 위해 현장조사를 통한 실제 점유자 확인이 필수적이며, 건물 상태를 고려하여 명확한 리모델링 비용을 산출한 후 입찰에 참여해야 합니다. 저렴한 가격으로 준주거지역의 지분을 확보하려는 장기적 관점의 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계