나이스옥션 법원경매 인천 2024타경569708 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1279-6 2층 202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경569708 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1279-6 2층 202호 다세대주택 경매

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인천지방법원 경매20계 2024타경569708 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 미추홀대로540번길 30, 2층 202호 | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 39,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경569708 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경569708 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1279-6, 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

건물면적: 33.72㎡ (약 10.20평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 변OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, '신기시장사거리' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 따라서 주거지로서의 일반적인 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 '미추홀대로' 및 '주승로' 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

주변의 주요 시설로는 신기시장, 인천남부교육지원청, 인하대학교 등이 인근에 있으며, 대중교통 이용 및 차량 접근성이 좋은 편입니다. 현재까지 검색된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채무자는 변OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

권리분석 시 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 사항은 등기사항전부증명서상에 등재된 주택임차권(임차보증금 88,000,000원)입니다. 이는 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리일 가능성이 있으므로, 경매 참여 시 해당 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부를 반드시 확인하고 인수 또는 배당 여부를 명확히 파악해야 합니다. 해당 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 임차보증금 전액을 회수하지 못하면 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. (관련 법률: 주택임대차보호법 제3조의2, 제3조의3)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 주안동 일대는 오래된 주택가와 상업 시설이 혼합된 지역입니다. '신기시장사거리' 인근으로 기본적인 생활 편의시설(상점, 병원, 은행 등) 이용이 편리하며, 대중교통망도 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 오래된 주택가라는 점을 감안할 때, 지역의 전반적인 상권 활성화 정도는 주변 개발 계획이나 인구 변화 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호이며, 1990년 10월 15일에 사용승인되었습니다. 건물의 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 '다세대주택'으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 시설, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 세장형으로 건물의 부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임차인 인수 가능성: 등기사항전부증명서상 임차보증금 88,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있어, 해당 임차인이 대항력을 갖춘 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인이므로, 경매 진행 중 임차인과의 관계, 보증금 회수 여부 등을 철저히 분석해야 합니다.

2. 건물 노후화: 1990년에 사용승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 향후 리모델링 또는 수리 등에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

3. 지역 내 개발 제한: 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 기존 주택지에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 편의성은 무난한 편입니다. 감정가는 8천만원으로, 토지 및 건물 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 하지만, 등기부상 임차권의 존재는 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 핵심적인 리스크입니다. 이 임차권 관련 문제를 명확히 해결하지 못할 경우, 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 건물의 노후화 역시 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 임차권 인수 시 시세차익 가능성: 만약 임차인이 대항력을 갖추었으나 보증금 전액을 회수하지 못하여 인수해야 하는 상황이라면, 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 명도를 통해 추가적인 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 임차인의 권리 관계를 정확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.)

2. 소액 투자 기회: 감정가 8천만원이라는 점을 감안할 때, 소액으로 부동산 투자를 시작하려는 투자자에게는 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

3. 지역 재개발 잠재력: 주안동 일대는 노후 주택 밀집 지역으로, 향후 재개발 또는 주거환경 개선 사업 등의 가능성이 있다면 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (이는 해당 지역의 도시계획 및 개발 정책 변화를 꾸준히 주시해야 합니다.)

법원 정보

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