나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575079 [1] 인천광역시 남동구 서창동 560-10 제이클래스3 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575079 [1] 인천광역시 남동구 서창동 560-10 제이클래스3 3층301호 다세대주택 경매

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인천지방법원 경매20계 2024타경575079 | 소재지: 인천광역시 남동구 독곡로 45, 3층301호 (서창동,제이클래스3) | 감정가: 211,000,000원 | 최저가: 103,390,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호 인천지방법원 2024타경575079 (1)

소재지 인천광역시 남동구 서창동 560-10 제이클래스3 3층301호

용도 다세대주택 (단지형다세대주택 이용 중)

감정가 211,000,000원

토지면적 33.05㎡ (약 10.00평)

건물면적 (전용면적) 50.92㎡ (약 15.40평)

매각대상 토지 및 건물 일괄매각

경매구분 부동산강제경매

소유자/채무자 남OO

채권자 주OOOOOOO

사용승인일 2018.11.06. (철근콘크리트구조, 5층 건 내 3층)

1.2. 입지 조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 지구단위계획구역(서창구획)으로 조성되어 학교 및 제반 편익시설 배치가 잘 되어 있어 주거지로서의 주위 환경은 양호합니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

정방형 평지 위에 있으며, 남서측 로폭 약 18m, 남동측 로폭 약 20m의 넓은 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창구획)에 속하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 상권 분석

본건 주변은 대규모 지구단위계획구역 내 주거지역으로, 서창초등학교가 인접해 있어 기본적인 학군이 형성되어 있습니다.

실거주 리뷰에 따르면 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 양호한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활 정보

서창초등학교가 가까워 어린 자녀를 둔 가구에게 유리한 입지입니다.

주변이 주거지로 계획되어 대체로 조용한 환경이며, 일조량이 풍부한 (남향 등) 장점을 가진 세대가 있을 수 있습니다.

다만, 일부 주민 후기에서 건물 내 주차 공간 협소에 대한 불편함이 언급된 바 있으며, 이는 다세대주택의 공통적인 문제일 수 있어 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 물건 상세

본건은 2018년 11월에 사용 승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

외벽은 타일 및 드라이비트 마감, 창호는 섀시창호 등으로 되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 그리고 승강기 설비가 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

토지는 정방형 평지로서 다세대주택 1개 동(11개 호실)의 건부지이며, 주차 11대가 확보되어 있습니다.

1.6. 권리 분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 남OO로 동일하여 채무자가 자발적으로 채무를 변제할 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.

가장 중요한 특이사항은 임차보증금 일금 210,000,000원이 등기되어 있다는 점입니다.

감정가 211,000,000원과 거의 동일한 금액의 보증금이 등기되어 있으므로, 이 임차권이 최선순위일 경우 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수(추가 부담)해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 입찰 전, 반드시 등기된 임차권의 선순위 여부와 배당 가능성을 면밀히 분석하고 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1) 임차보증금 인수 리스크:

상기 권리 분석에서 언급된 대로, 감정가에 육박하는 2억 1천만 원의 임차보증금 등기는 낙찰 시 인수될 위험을 내포하고 있어, 투자를 위한 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

2) 환경적 리스크 (탄내 문제):

서창동 일대는 농작지나 고물상 등에서의 불법 소각으로 인한 '탄내' 악취 민원이 주기적으로 발생하고 있습니다.

특히 새벽이나 수확철 등에 탄내가 심하다는 주민들의 제보가 있어, 쾌적한 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 이 부분은 현장답사 시 계절별, 시간대별 환경 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

인천 서창구획지 내에 위치한 비교적 신축급(2018년 사용승인) 다세대주택으로, 초등학교 인접 및 제반 편의시설 이용이 편리한 주거 환경의 장점을 가지고 있습니다.

그러나 감정가(2억 1,100만 원)와 비슷한 금액인 2억 1,000만 원의 임차보증금이 등기되어 있다는 점은 매우 중대한 재정적 위험 요소입니다. 임차인의 선순위 여부 및 배당 가능성 분석 없이는 입찰이 불가능합니다.

정확한 권리 분석을 통해 인수되는 금액이 없거나 미미하다고 판단될 경우, 우수한 입지를 바탕으로 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1) 신축급 다세대주택:

2018년 말 준공된 건물로, 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 부담이 적고 임차 수요를 확보하기에 유리합니다.

2) 우수한 주거 환경:

대규모 지구단위계획구역 내에 위치하여 주거 환경이 체계적으로 정비되어 있으며, 초등학교 인접 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

3) 넓은 도로 접근성:

남서측과 남동측에 로폭 18~20m의 넓은 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 용이하며, 도시 계획적 측면에서 좋은 평가를 받을 수 있습니다.

4) 명확한 리스크 관리 필요:

성공적인 투자를 위해서는 등록된 임차보증금 2억 1천만 원에 대한 완벽한 권리 분석과 이에 따른 입찰가 산정이 필수적입니다. 이 리스크만 정확하게 파악하고 대비한다면 투자 가치가 높습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계