나이스옥션 법원경매 정읍 2023타경10 [2] 전라북도 부안군 변산면 운산리 산80-3 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2023타경10 [2] 전라북도 부안군 변산면 운산리 산80-3 임야 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매1계 2023타경10 | 소재지: 전라북도 부안군 변산면 운산리 산80-3 | 감정가: 132,124,000원 | 최저가: 132,124,000원 | 용도: 임야

1. 정읍지원 2023타경10 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2023타경10 (2)

소재지: 전라북도 부안군 변산면 운산리 산80-3

용도: 임야 (현황: 전 및 분묘부지)

감정가: 132,124,000원

토지면적: 986.00㎡ (약 298.27평)

토지 지분율: 98600/98600 (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (전체)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 최OO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 전라북도 부안군 변산면 운산리 소재 "변산서중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 전, 임야가 주를 이루며 펜션, 단독주택이 일부 혼재하는 국도변 농경지대입니다.

교통상황: 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 30번 국도를 이용해 타 지역으로 이동이 편리합니다.

이용상태:

기호1: 대체로 삼각형의 평지로, 건축신고가 수리되고 농지보전부담금을 납부한 후 평탄하게 조성된 상태입니다. 공부상 지목은 전이나, 현황도 전으로 추정됩니다.

기호2: 대체로 사다리형의 완경사지로, 현재 전으로 이용 중이며 일부는 묘지로 이용되고 있습니다. 공부상 지목은 임야이나, 현황은 전 및 분묘부지입니다.

인접 도로상태:

기호1: 남측에 2차선 도로, 북서측에 30번 국도 진입도로가 있습니다.

기호2: 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 중점경관관리구역.

기호2: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역.

제시외 물건: 기호2 토지상에 외형상 봉분으로 추정되는 연고자 미상의 분묘 1기가 소재합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 전라북도 부안군 변산면 운산리 "변산서중학교" 북서측에 인접한 지역에 소재하며, 주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 조용한 자연환경을 가지고 있습니다.

펜션과 단독주택이 일부 혼재하는 국도변 농경지대로, 30번 국도 접근성이 양호하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

기호1 토지는 2차선 도로와 30번 국도 진입 도로에 접하고 있어 접근성이 좋은 편입니다.

반면, 기호2 토지는 지적도상 맹지로, 도로와의 직접적인 연결성이 부족하다는 점이 큰 특징입니다.

1.4. 권리분석

본건은 정읍지원 2023타경10 (2)호 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자는 농OOOOOOOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 최OO입니다.

보고서상 특이사항으로 중복사건, 분묘기지권이 명시되어 있어 권리관계 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

특히, 토지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재하는 점은 분묘기지권이 성립될 가능성을 시사합니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘가 설치된 토지에 대한 사용 및 개발에 법적, 실질적 제약이 발생할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주로 농경지와 임야로 구성된 농촌 지역이며, 일부 펜션 및 단독주택이 혼재되어 있습니다.

가까운 편의시설로는 "변산서중학교"가 있어 교육 시설과의 접근성은 확보되어 있습니다.

밀집된 상업 시설보다는 전원생활, 농업, 또는 자연환경을 활용한 소규모 펜션 운영 등에 적합한 입지입니다.

1.6. 생활정보

가장 근접한 교육 시설로는 "변산서중학교"가 있습니다.

교통은 인근 30번 국도를 이용하여 외부 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

주변 환경은 대체로 한적하고 조용한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

맹지: 기호2 토지는 지적도상 맹지로서, 건축이나 개발을 위해서는 도로 확보 방안을 반드시 강구해야 합니다. 도로 확보 없이는 건축허가 및 개발행위가 제한될 수 있습니다.

분묘기지권: 토지 내 분묘 1기의 존재는 분묘기지권 성립 가능성을 높입니다. 분묘기지권이 인정되면 토지 이용 및 처분에 상당한 제약이 발생하며, 이는 토지의 가치 하락 요인이 될 수 있습니다. (연고자 미상인 점을 고려하여 추가적인 권리관계 조사가 필요합니다.)

공부와의 차이: 기호2 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 전 및 분묘부지로 이용되고 있어, 실제 이용 상태와 등록된 지목 간에 불일치가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있습니다.

제시외 물건: 이동이 용이한 컨테이너박스 1동이 소재하고 있어, 해당 물건의 인수 여부 및 처리 방안에 대한 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역: 해당 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 관련 개발에는 제약이 따릅니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라북도 부안군 변산면의 농경지 및 임야 지역에 위치한 토지로, 다양한 현황 및 권리 상의 특징을 가지고 있습니다.

기호1 토지는 일부 도로 접근성과 조성된 상태를 갖추고 있으나, 기호2 토지는 맹지라는 점과 분묘 존재, 공부와의 차이 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

특히, 분묘기지권 성립 가능성과 맹지라는 점은 투자를 고려할 때 반드시 심도 있게 검토해야 할 핵심 사항입니다.

주변 환경은 전원생활이나 영농에 적합한 자연환경을 갖추고 있으나, 상업적 개발이나 다목적 활용에는 제한이 따를 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

자연환경: 부안 변산 지역은 관광지로 알려져 있어, 이를 연계한 펜션이나 전원생활 공간으로서의 잠재적 가치를 고려해볼 수 있습니다.

저평가 가능성: 맹지, 분묘기지권 등 복합적인 리스크 요인으로 인해 일반적인 토지 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 단, 이러한 리스크를 해소하거나 관리할 수 있는 방안을 마련하는 것이 필수적입니다.

토지 활용: 현황이 전 및 분묘부지로 이용되고 있어, 이러한 용도 또는 농업적 활용 가치를 중심으로 투자 판단을 내릴 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 전반적으로 농경지와 임야, 주거 및 일부 관광 시설이 혼재된 농촌 지역으로 파악되었습니다.

법원 정보

정읍지원 경매1계