나이스옥션 법원경매 충주 2022타경30828 [1] 충청북도 음성군 생극면 생리 513-1 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2022타경30828 [1] 충청북도 음성군 생극면 생리 513-1 공장 경매

• 사건번호: 2022타경30828
• 주소: 충청북도 음성군 생극면 생리 513-1
• 감정가: 2,342,968,100원
• 최저가: 1,874,374,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

충주지원 경매3계 2022타경30828 | 소재지: 충청북도 음성군 생극면 생리 513-1 | 감정가: 2,342,968,100원 | 최저가: 1,874,374,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 및 평가 현황

사건번호: 충주지원 2022타경30828 (1)

소재지: 충청북도 음성군 생극면 생리 513-1 외 3필지 (총 4필지)

용도: 공장 (제조 및 창고 시설)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 2,342,968,100원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물, 수목, 수변전설비, 냉동설비 포함)

소유자/채무자: 농OOOOOOOOOOOOOO

채권자: 한OOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유치권(해제), 법정지상권(여부 확인 필요)

1.2. 면적 정보

토지면적: 10,024.00㎡ (약 3,032.26평)

건물면적(주건물): 8,977.35㎡ (약 2,715.68평)

건물 제시외면적: 499.00㎡ (약 150.94평)

총 건물면적: 9,476.35㎡ (약 2,866.62평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상물건은 충북 음성군 생극면에 소재하며, ‘레인보우힐스CC’ 서측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 소규모 공장, 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 공장 용지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 국도 3호선이 소재하여 광역 접근성이 보통 수준으로 파악됩니다.

토지 형태는 완경사지대에 위치한 부정형의 4필지 일단의 공업용 토지입니다.

주요 도로 접근성은 북측 노폭 약 4M, 서측 노폭 약 5M 내외 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 소규모 공장 지대로, 공장 운영에 부정적인 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않습니다.

다만, 북동측 인근에 레인보우힐스CC가 위치하여 환경적인 측면에서 이점을 가집니다.

향후 개발 호재로, 생극면 신양리 일원에는 생극제2산업단지(식료품 제조업, 금속가공제품 등) 조성 계획이 충북도 승인을 받았으며 2027년 준공을 목표로 추진 중입니다. 이는 물건지 인근 지역의 산업 집적 효과와 지역 경제 활력을 높이는 잠재적 호재로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매 구분은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매이며, 중복병합사건으로 진행 중입니다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

3.2. 권리 관계 및 특이사항

유치권: 청원식품 주식회사가 유치권을 신고(공사대금 1.5억원)하였으나, '유치권 부존재 확인' 확정판결문(대법원 2025다210436)이 제출되어, 현재 *유치권은 법적으로 배제된 상태*입니다. 따라서 유치권으로 인한 인수 위험은 해소되었습니다.

법정지상권: 특이사항에 '법정지상권'이 기재되어 있으나, 제공된 정보만으로는 성립 여부를 판단하기 어려우므로, 낙찰자는 이를 반드시 재확인해야 합니다.

제시외 물건: 제시외 건물(499.00㎡), 수목, 수변전설비, 목록6(냉동창고)에 설치된 냉동설비 일체가 매각에 포함되므로, 공장 운영을 위한 시설물의 포괄 인수가 가능합니다.

임대차 관계: 현장조사 시 임차인이 사용 중인 것으로 조사되었으므로, 자세한 임대차 관계(대항력 유무, 보증금 등)는 매각물건명세서 및 추가 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 이용 현황 및 특이점

건물 기호5는 1층 공장, 2층 사무실로 이용 중이며, 일반철골조 2층 건물입니다.

건물 기호6은 *냉동창고*로 이용 중이며, 이에 설치된 냉동설비가 매각에 포함되어 있습니다. 이는 식료품 제조업 등 저온 보관이 필수적인 업종에 큰 이점을 제공합니다.

제시외 건물 목록12는 현황 '숙소 등'으로 이용 중인 것으로 파악되어, 근로자 편의 시설로 활용 가능합니다.

4.2. 생활정보

대상 물건은 공장용 토지 및 건물로, 주로 공업용으로 활용됩니다.

주변 환경은 농경지 및 임야가 소재하여 도시적 생활 편의시설은 부족할 수 있으나, 국도 3호선 접근성 및 인근의 소규모 공장 지대 형성으로 산업 활동에 필요한 기반 시설은 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

도로 및 진입로 리스크:

- 진입로로 사용 중인 토지(생극면 생리 802번지, 지목: 구거)의 일부가 *목적외사용승인*(439㎡)을 받은 것으로 기재되어 있습니다. 낙찰자는 이에 대한 *사용료 및 사용승인의 유효성 여부*를 소관 행정기관에 필히 확인해야 합니다.

- 진입로로 이용 중인 생리 512-12번지 외 2필지 및 대상토지 서측 도로(512-15번지 외 2필지)가 모두 *타인 소유*이므로, 추후 통행에 대한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 도로 사용에 대한 법적 권리(예: 통행지상권, 사도 개설 등)를 반드시 확인해야 합니다.

매각 제외 물건: 목록4 지상에 소재하는 *이동식 컨테이너는 매각에서 제외*되므로, 낙찰 후 명도 대상임을 인지해야 합니다.

법정지상권: 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 가치가 변동될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 3천여 평의 대규모 토지(계획관리지역 및 농림지역 혼재)와 약 2,800여 평의 공장 및 창고 시설이 일괄 매각되는 건으로, 특히 *냉동/냉장 설비가 포함된 냉동창고*를 갖추고 있어 식품 가공 또는 물류 업종에 최적화된 시설입니다.

가장 큰 권리적 위험 요소였던 유치권이 확정판결로 배제되어 권리 관계가 단순해진 것은 매우 긍정적입니다.

다만, 진입로 및 인접 도로가 타인 소유이거나 목적외사용 승인을 받은 '구거'인 부분이 존재하므로, 도로 사용권에 대한 면밀한 확인 및 대책 마련이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 시설: 대규모 토지 및 건물 면적, 특히 *냉동창고 시설(냉동설비 포함)*은 희소성 있는 투자 포인트입니다.

권리적 안전성 확보: 거액의 유치권이 법원 판결로 부존재가 확정되어, 명도 관련 위험이 크게 감소했습니다.

개발 호재: 인근 생극제2산업단지 조성 추진으로 향후 지역 산업 집적 효과 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

적정 가격 전략: 도로 및 법정지상권 관련 리스크를 고려하여 적절한 가격으로 입찰 시, 대규모 공장 시설을 확보할 수 있는 좋은 기회입니다.

법원 정보

충주지원 경매3계