나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1711 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 2396 아라휴안7차 102동 제4층 제501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '제주여자고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지상4층 중
102동 4층 501호로서,
(사용승인일자: 2018.03.22)
외벽: 치장벽돌마감, 드라이비트마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

'연립주택'으로 이용중임.

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 홈오토설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 '연립주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

'등기사항전부증명서 및 건축물대장'상 소유권 대지권 대상인 토지는 '아라일동 2396, 2397, 2398번지'(지목: 임야)이나 '토지대장'상 2397, 2398번지가 2396번지(지목: 대)로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
미상임.

(2) 기타
본건 상부에 다락이 소재함.

물건 비고

다락 포함 평가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1711 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 아라일동 2396, 아라휴안7차 102동 제4층 제501호

용도: 연립주택

감정가: 480,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 157.75㎡ (약 47.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.65㎡ (약 25.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크 지붕

사용승인일자: 2018년 03월 22일

건물 층수: 지상 4층 중 4층

건물 동: 102동

호수: 501호

건물 외벽: 치장벽돌마감, 드라이비트마감 등

건물 창호: 샷시창 등

특이사항: 다락 포함 평가임

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역 지구: 자연녹지지역, 자연취락지구

기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역

1.5. 공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 건축물대장 상 소유권 대지권 대상 토지는 '아라일동 2396, 2397, 2398번지'(지목: 임야)이나, 토지대장 상 2397, 2398번지가 2396번지(지목: 대)로 합병되었음.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '제주여자고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재함.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통시 됨.

2.3. 토지의 형상 및 이용 상태

인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 '연립주택' 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

서측으로 폭 약 4m 내외의 포장 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

채권자: 농OOO

말소기준권리: (을3) 농협은행주식회사 근저당 (2018-04-05 접수)

3.2. 등기부 요약

* (갑1) 소유권보존: 고창현 (2018-03-26 접수)

* (갑2) 소유권이전: 최윤덕 (2018-04-05 접수, 매매)

* (을3) 근저당: 농협은행주식회사 (2018-04-05 접수, 308,000,000원, 말소기준권리)

* (을4) 저당권설정: 최윤덕 (2023-01-02 접수, 120,000,000원, 말소)

* (을5) 근저당: 박연희 (2023-04-11 접수, 300,000,000원, 말소)

* (갑3) 임의경매: 농협은행 (2025-09-08 접수, 281,409,730원, 말소)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 728,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주: 임대관계가 미상이므로, 현장을 방문하여 실제 점유 관계 및 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 아라일동 지역 연립주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 초록빌 (2013년식, 79.81㎡): 2026년 3월 33,500만원 (약 419.7만원/㎡)

* 와호 (2018년식, 94.05㎡): 2026년 3월 36,500만원 (약 388.1만원/㎡)

* 방선문5차빌리지 (2015년식, 83.57㎡): 2026년 3월 39,000만원 (약 466.6만원/㎡)

본건(아라휴안7차, 2018년식, 84.65㎡)의 감정가는 480,000,000원으로, ㎡당 약 567.0만원입니다. 이는 최근 실거래가 평균(약 427만원/㎡) 및 최고가(약 466.6만원/㎡) 대비 높은 수준입니다. 감정 시점과 현재 시점의 시세 변동, 본건의 개별적인 입지 및 상태를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 제주여자고등학교 인근에 위치함.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 기타: 주위 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 주변 혐오시설 여부

주변 지역(아라일동, 제주여자고등학교 인근)에 대한 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 제주도의 폐기물 처리 시설들은 별도로 관리되며, 주거 지역과의 분리 및 친환경적 운영 노력에 대한 기사들이 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 또는 가치 변동이 본건의 경매 절차나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 공부상 차이

등기부등본 상의 토지 지번과 토지대장 상의 토지 지번 및 지목에 차이가 있어, 정확한 대지권 확인 및 법적 검토가 필요합니다. 이는 소유권 확보에 있어 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

해당 물건에 대한 임대차 관계가 불명확하며, 보증금 및 차임 또한 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협상이 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 준공)인 연립주택으로, 제주여자고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 보통 수준입니다. 그러나 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점, 공부상 토지 표기 오류 가능성이 있는 점, 임대관계가 미상인 점 등은 본건 취득 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택으로 상품성이 양호함.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능함.

* 다락 공간이 평가에 포함되어 활용도가 높을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 480,000,000원이나, 최근 실거래가(84.65㎡ 기준 ㎡당 약 388.1만원 ~ 466.6만원)를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 높은 것으로 판단됩니다. 잠재적 리스크(공부상 차이, 임대관계 미상)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 390,000,000원 ~ 430,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계의 명확성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.