나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8737 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1173-2 라온제나오피스텔삼도 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 '제주북초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 본건 인근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층건 내 제5층 제502호로서, (사용승인일자 : 2021.09.06) 외벽 : 대리석, 스타코 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 바닥 : 강마루 마감 등 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클 러설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 고도지구(30M이하), 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환 경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획 심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8737 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1173-2 라온제나오피스텔삼도 제5층 제502호

* 용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 23.29㎡ (약 7.05평)

* 토지 지분: 23.2855㎡ (약 7.05평)

* 건물면적: 82.33㎡ (약 24.90평)

* 건물 지분: 82.33㎡ (약 24.90평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO (서제주새마을금고)

* 건물 사용승인일자: 2021년 09월 06일

* 건축물대장상 주요 용도: 업무시설

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 '제주북초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 남측 및 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 준주거지역, 고도지구(30M 이하, 35M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: 제주북초등학교가 인근에 있으며, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

2.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사 삼보이앤지 (2021.09.30)

* 근저당: 서제주새마을금고 (240,000,000원, 2021.11.01) - 말소기준권리

* 가압류: 양승우 (180,000,000원, 2024.08.19) - 말소

* 압류: 제주세무서장 (2025.06.12) - 말소

* 임의경매: 서제주새마을금고 (211,281,590원, 2025.09.04, 제주지방법원 2025타경8737) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.11.11) - 말소

* 압류: 제주특별자치도 (2025.12.04) - 말소

* 등기부채권 총액: 420,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김성순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022-02-03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 있으나 개요 없음)

* 권리분석 소견: 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 김성순은 대항력이 없으며 보증금도 없어 특별한 권리 관계의 문제는 없을 것으로 보입니다.

2.4. 상권분석

* 건물 유형: 라온제나오피스텔삼도, 2021년 사용승인된 신축 건물입니다.

* 지역 특성: 오피스텔이 위치한 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 인프라: 탑동 이마트, 동문시장, 지하상가, 쇼핑거리 등이 인접해 있으며, 제주국제공항 및 시청도 근거리에 있어 인프라가 우수합니다.

2.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 제주북초등학교가 소재합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

* 교육환경: 제주북초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 기타: 바다 조망이 가능한 위치이며, 신축 건물로 깔끔한 환경을 제공합니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도와 이용 현황 불일치: 건축물대장상 '업무시설'이나 현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점은 추후 행정 지도나 이행강제금 부과 등의 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 토지 이용계획상 제한사항: 다양한 용도지구 및 구역(고도지구, 방화지구, 건축계획심의대상구역 등)에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 변동 가능성: 최근 실거래가 정보에 따르면, 감정가(308,000,000원)와 유사하거나 다소 낮은 가격대의 거래가 있었습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 권리 관계는 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 부담 없이 취득할 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 그리고 토지 이용계획상의 여러 제한사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

2.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮고 하자 발생 가능성이 적습니다.

* 우수한 입지: 제주시 중심 지역에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 깔끔한 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 제주 지역의 지속적인 개발 및 관광 수요에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 동일한 면적(82.33㎡)의 8층 물건이 2025년 2월 3일에 305,000,000원에 직거래된 기록이 있습니다 [cite: data3].

* 제공된 다른 최근 매매 정보들은 전용면적이 72.41㎡로 본건(82.33㎡)보다 작으며, 2025년 10월 10층 233,000,000원, 2026년 3월 5층 220,000,000원에 거래되었습니다 [cite: data1, data2].

* 본건은 5층, 82.33㎡이므로 8층 305,000,000원 거래가를 기준으로 하되, 5층이라는 점을 고려하여 시세 변동 및 층별 가치 차이를 반영해야 합니다.

* 감정가는 308,000,000원입니다.

* 예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 305,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.