나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8728 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 421 대경엘리시아3차 101동 1층 101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 대정읍 보성리 소재 ""영어교육도시 119센터"" 남측 근거리(약810m)에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물중 제1층 제101호로서,
외벽:스타코 마감, 외장석 붙임,
내벽:벽지, 타일붙임,
바닥:강마루, 타일붙임 등,
창호:시스템창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨설비, 승강기설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 평지인 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 부지로서, 남측으로 노폭 약6미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-보성리421:계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.
-보성리422-5:계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

발코니 확장 부분, 외부 테라스 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8728 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 421 대경엘리시아3차 101동 1층 101호

물건종별: 연립주택

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 142.42㎡ (약 43.08평)

토지지분: 142.422㎡ (약 43.08평)

건물면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

건물지분: 99㎡ (약 29.95평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물중 제1층 제101호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 631,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

주의사항: 발코니 확장 부분, 외부 테라스 포함 평가

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 대정읍 보성리 소재 "영어교육도시 119센터" 남측 근거리(약 810m)에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 과수원 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통시 됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지 이용 계획: 계획관리지역

주요 제한 사항: 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등 (상세 내용은 원문 참조)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2021-11-10 접수, 한화생명보험주식회사 근저당권 (을3)

매각으로 소멸되는 권리: 을3 근저당권, 을4 주택임차권, 갑6 강제경매 개시결정 등기 등 본건 경매 절차에 따라 소멸될 권리들임.

3.2. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 해당 사항 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(주연)

보증금: 253,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-12-21

배당신고일자: 2023-12-26

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금에 대한 배당 예정이나 인수 대상이 아님.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 연립/빌라 시세 (JSON 분석)

인근 '삼정G.edu'(2015년 준공) 단지의 최근 매매 사례 분석 결과,

전용 84.87㎡ (약 25.67평) 물건이 2026년 6월 15일에 330,000,000원(평당 약 12,853,000원)에 거래되었습니다.

전용 74.43㎡ (약 22.51평) 물건이 2026년 6월 1일에 277,000,000원(평당 약 12,305,000원)에 거래되었습니다.

4.2. 본건 시세 추정

본건은 대경엘리시아3차(2018년 준공) 101동 1층 101호로, 연립주택 전용면적 99.00㎡ (약 29.95평)에 해당합니다.

주변 시세(평당 1230만~1285만원)를 고려할 때, 본건의 시장가치는 약 370,000,000원에서 385,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 631,000,000원으로, 실거래가와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 토지 가치 평가, 또는 개별 물건의 특수성(넓은 토지 지분 등)이 반영된 결과일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

기본 위생 및 급배수 설비, 가스보일러 난방 설비, 천정형 시스템 에어컨 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

대정읍 소재 각종 편의시설 이용이 가능하며, 영어교육도시 인프라 접근성도 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 반경 내 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 실거래가 간 괴리

본건 감정가(631,000,000원)와 인근 실거래가 기반 추정 시세(약 370M~385M) 간의 큰 차이는 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 감정가의 적정성 여부를 판단해야 합니다.

6.2. 기타 유의사항

발코니 확장 및 외부 테라스 부분이 평가에 포함되었으므로, 실제 이용 시 현황과 다름이 없는지 확인이 필요합니다.

건축물대장상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 투자 포인트

제주 영어교육도시 인근의 신축급 연립주택으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

일괄매각으로 토지 지분(약 43.08평) 확보가 가능합니다.

권리관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다.

8. 종합 의견

본건은 제주 영어교육도시 인근에 위치한 대경엘리시아3차 연립주택으로, 2018년 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다. 일괄 매각 대상이며 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있습니다. 다만, 감정가와 인근 실거래가 사이에 큰 격차가 존재하므로, 본건의 실제 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 잠재적 가치 대비 시세 차익을 노릴 수 있는 기회로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

인근 유사 물건의 실거래가 및 본건의 감정가격을 종합적으로 고려하여, 현 시세 대비 합리적인 수익을 기대할 수 있는 입찰가로 450,000,000원을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 71% 수준이며, 실거래가 기반 추정가보다는 높지만, 본건의 개별적 장점(넓은 토지 지분, 상대적으로 신축 등)을 고려한 전략적 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.