나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1713 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 441-14 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1, 2)는 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재 '조천초등학교 교래분교장' 북서측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 전 및 임야 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 간선도로(비자림로)가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄한고, 기호(1)은 토지임야, 기호(2)는 전이나 현재는 경작중이지 않습니다.

인접 도로상태

연접한 토지로 북서측으로 폭 약 4m의 시멘트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관리구역입니다. 기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지수5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 지하수자원특별관리구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(2)는 농지취득자격증명을 요하는 토지로 판단되어 해당관청에 확인바랍니다.

물건 비고

일괄매각.
목록2. 농지취득자격증명서 제출 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1713 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 441-14

용도: 임야

감정가: 302,956,000원

토지면적: 1914.00㎡ (약 579.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요

주의사항: 일괄매각. 목록2. 농지취득자격증명서 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가)

특수물건정보: 농지취득자격증명

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

기호(1, 2) 토지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재 '조천초등학교 교래분교장' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 전(밭), 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

차량의 통행이 용이하며, 인근에 간선도로인 비자림로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태:

본건 토지는 연접한 부정형의 토지로, 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 기호(1)은 임야이며, 기호(2)는 전(밭)이나 현재 경작 중이지 않습니다.

* 인접 도로상태:

북서측으로 폭 약 4m의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 및 4등급(저촉), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

현재까지 파악된 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 말소기준권리:

2019년 11월 20일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 288,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부요약:

- 소유권 관련 변동: 다수의 소유권 이전 및 일부 이전 이력이 확인됩니다. (접수일자 2001-08-24 ~ 2017-02-24)

- 채권 최고액 총계: 288,000,000원 (근저당권)

- 말소 대상 권리: 근저당권(을5), 임의경매(갑16) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 정보 상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

본건 소재지인 교래리는 제주특별자치도의 동북부 지역으로, 사려니숲길, 비자림, 제주돌문화공원 등 제주도의 주요 자연 및 관광 명소와 인접해 있어 관광객 유입이 꾸준한 지역입니다.

* 편의시설 및 상업 시설:

인근에 근린생활시설 및 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설은 제주시 중심지로의 접근이 필요할 것으로 보입니다.

* 잠재적 개발 가치:

주변 관광자원과의 연계성 및 제주도의 지속적인 관광객 증가 추세를 고려할 때, 토지 이용 규제 범위 내에서의 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설:

'조천초등학교 교래분교장'이 인근에 위치하고 있어 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경:

교래자연휴양림, 제주미니미니랜드 등 관광 및 휴양 시설이 인근에 자리하고 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통 접근성:

제주시 중심부 및 타 지역으로의 접근은 비자림로를 통한 차량 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수:

매수인은 반드시 농지취득자격증명서를 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다. 농지취득자격증명 발급은 농업경영계획서 제출 등 심사 과정을 거치므로, 사전에 해당 관청에 문의하여 발급 가능 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

* 엄격한 토지 이용 규제:

생산관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전지구(3, 4등급), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 토지 현황:

기호(2) 토지가 현재 경작 중이지 않은 전(밭)으로, 농지로서의 실질적인 이용 현황에 대한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 관련:

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 제주시 구좌읍 동복리에 제주환경자원순환센터(폐기물 처리 시설)가 있으나, 본건 소재지(조천읍 교래리)와는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 조천읍 교래리 소재 생산관리지역 임야 및 전으로, 감정가는 302,956,000원입니다. 인근에 관광 명소와 교육 시설이 위치하고 있으며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무와 더불어 다수의 엄격한 토지 이용 제한 사항은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 현재 경작되지 않는 농지 상태이므로, 향후 토지 활용 방안은 법적 규제와 취득 자격 요건을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접성:

제주도의 주요 관광 명소인 사려니숲길, 비자림, 제주돌문화공원 등과 인접하여 관광 관련 시설 개발 시 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 자연환경:

제주도의 아름다운 자연환경을 가진 지역에 위치하여, 친환경적인 사업이나 휴양 관련 시설 부지로서의 매력도가 있습니다.

* 농지 활용 가능성 (자격 취득 시):

농지취득자격증명을 취득할 경우, 영농 목적의 토지 활용이 가능하며, 주말체험영농 등의 용도로도 활용될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 302,956,000원부터 시작합니다. 농지취득자격증명 취득 여부 및 관련 규제 사항을 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다. 따라서 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 240,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 법적 검토 결과, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.