나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1722 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1961-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '제주SKFC 축구장' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(5) : 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 노폭 약 5미터 아스콘 포장도로[기호(5)]에 접함. 기호(3) : 북동측으로 노폭 약 5미터 아스콘 포장도로[기호(5)] 및 남동측으로 노폭 약 5미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(5) : 본건 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하수처리구역(2024-10-16) <하수도법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2020.04.19.) 외벽 : 외벽 타일 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강마루 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2020.04.19.) 외벽 : 외벽 타일 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강마루 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) : 단독주택 기호(4) : 단독주택

설비내역

기호(2,4) : 기본위생설비, 급배수설비, 화잰탐지설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 목록5. 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1722 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1961-6

용도: 단독주택

감정가: 11억 6181만 9920원

토지면적: 1063.00㎡ (약 321.56평)

토지지분: 889.0435㎡ (약 268.94평)

건물면적: 274.86㎡ (약 83.17평)

건물지분: 274.86㎡ (약 83.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한림수산업협동조합

특이사항: 공동담보, 목록 5. 지분매각

주의사항: 일괄매각. 목록 5. 지분매각.

특수물건정보: 공동담보

건축물 구조 및 사용승인일:

기호(2), (4) 건물: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층 ~ 지상 2층 건물 (사용승인일: 2020년 4월 19일)

토지 이용 현황:

기호(1), (3): 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형/사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중.

기호(5): 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지로서, 도로로 이용 중.

인접 도로 상태:

각 필지별로 노폭 약 5미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지 이용계획 및 제한 상태:

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역.

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '제주SKFC 축구장' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

차량으로 본건까지 접근 가능하며, 인근에 대중교통 노선이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

토지 이용 및 형태:

토지는 대부분 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 일부는 도로로 이용 중입니다. 지적상 형태는 부정형 및 사다리형으로, 인접지 및 도로 대비 다소 완경사를 이루고 있습니다.

접근성:

약 5미터 폭의 포장도로에 접해 있어 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을15 (2020-04-29) 근저당권 (채권자: 한림수산업협동조합, 채권최고액: 1,080,000,000원)

등기부 요약:

* 토지 등기부:

* 소유권 이전: 박정환 (2016-05-26), 박은숙 (2023-12-19)

* 근저당권: 한림수산업협동조합 (2020-04-29, 1,080,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 박정환 (2024-06-25, 400,000,000원, 말소)

* 임의경매: 한림수산업협동조합 (2025-09-09, 610,198,595원, 본건 사건번호 2025타경1722)

* 건물 등기부:

* 소유권 보존: 박정환 (2020-04-23)

* 소유권 이전: 박은숙 (2023-12-19)

* 근저당권: 한림수산업협동조합 (2020-04-29, 1,080,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 박정환 (2024-06-25, 400,000,000원, 말소)

* 임의경매: 한림수산업협동조합 (2025-09-09, 610,198,595원, 본건 사건번호 2025타경1722)

총 등기부채권액: 1,480,000,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (비고: 조경시설(조경수, 조경석 등) 포함 평가)

1.3. 상권분석

주변 부동산 거래 동향:

제공된 JSON 정보는 강정동 일대의 연립주택 및 빌라 거래 사례이며, 본건은 단독주택으로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 2026년 6월 기준 인근 연립주택의 거래가는 약 1억 8천만 원에서 3억 1천만 원 수준(전용면적 60~85㎡)으로 파악됩니다. 본건 단독주택은 연립주택 대비 토지 면적이 훨씬 넓고 건물 연면적도 크며 신축(2020년 준공)임을 고려할 때, 단순히 연립주택 시세를 비교하는 것은 적절하지 않습니다.

본건과 유사한 단독주택의 경우, 서귀포시 강정동 일대에서 최근 준공된 단독주택(대지면적 약 513㎡, 전용면적 약 172㎡, 2024년 준공)이 7억 2천만 원에 급매로 거래된 사례가 있습니다. 본건은 대지면적 1063㎡, 건물 연면적 274.86㎡로 규모가 더 크고 사용승인일도 2020년으로 신축에 해당합니다.

지역 특징:

제주SKFC 축구장 인근에 위치하며, 주거용 건물과 농경지가 혼재된 지역입니다. 서귀포 신시가지, 이마트, 홈플러스 등 핵심 생활 인프라 접근성이 우수합니다 (차량 10분 내외).

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

서귀포 신시가지 내 이마트, 홈플러스 등 대형마트와 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 도보 이용 가능한 거리에 편의점 등 생활 편의시설이 있습니다.

교육시설:

초·중·고등학교가 차량 5~8분 거리에 위치하여 통학이 편리합니다. 본건 인근 강정동에는 서귀포대신중학교(위(Wee)클래스 운영) 등이 소재하고 있습니다.

의료시설:

서귀포시 내 종합병원 및 기타 의료시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 유무:

주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 소각장, 도축장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주도에서는 폐기물 소각시설 유치를 위해 마을 공모를 진행하는 등 관련 시설에 대한 논의가 있기는 하나, 이는 특정 지역에 국한된 내용으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 자연녹지지역으로, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

공동담보 및 지분매각:

공동담보 물건이며, 토지 및 건물 일부 지분 매각(목록 5)으로 진행되어 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있으므로, 해당 지상권의 존재 여부 및 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 위치한 신축 단독주택으로, 넓은 대지와 신축 건물이 결합된 매력적인 물건입니다. 서귀포 시내 및 주요 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주거 환경 또한 쾌적합니다. 하지만 자연녹지지역 등의 토지 이용 제한, 공동담보 및 지분매각으로 인한 권리관계 복잡성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 감정가는 11억 6천만 원대이나, 최근 실거래가 추이를 고려할 때 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지면적(약 321평)과 신축 건물(2020년 준공)을 동시에 확보할 수 있습니다.

* 서귀포시 핵심 생활권(마트, 병원 등) 및 주요 관광지에 대한 접근성이 우수합니다.

* 주거용 건부지로 이용 중이며, 주변 환경이 비교적 쾌적합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 11억 6181만 9920원입니다. 최근 서귀포시 강정동 일대의 단독주택 실거래가를 분석한 결과, 규모와 신축 연차를 고려했을 때 감정가 수준이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 제공된 JSON 데이터의 연립주택 시세(1.8억~3.1억)는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. 최근 거래된 유사 단독주택 사례(2024년 준공, 약 172㎡, 7.2억)는 본건보다 규모가 작음에도 불구하고 가격대가 형성되어 있음을 참고할 수 있습니다.

또한, 총 채권액이 14억 8천만 원에 달하는 점은 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 11억 6천만 원 전후에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있습니다. 보수적인 접근으로는 감정가의 90% 수준인 약 10억 5천만 원부터, 적극적인 접근으로는 감정가보다 소폭 높은 12억 5천만 원까지 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 최적의 입찰가는 약 10억 5천만 원 ~ 12억 5천만 원 범위 내에서, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.