나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52008 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 104동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 덕산마을 북서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

가로망이 정비되고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 19층 건물 내 3층 303호로 외벽 : 콘크리트위 페인트칠, 스톤코트, 석재붙임 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 완경사지로서 아파트와 부대복리시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복4차로의 포장도로에 접하고 동측으로는 왕복2~4차로의 포장 도로에 접하며, 북측으로는 왕복2차로의 포장도로에 접하나 높이 차이가 있으며 동측 도로 를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제2종일반주거지역(2014-03-31), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~ 30m)(2017-11-08)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-03-31)( 저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애 물제한표면구역<공항시설법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건 있음(전세사기피해자 우선매수권행사는 1회에 한함), 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음, 미납관리비 44,000원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52008 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 104동 3층 303호

용도: 아파트

건물명: 흥한에르가

동/호수: 104동 3층 303호

준공년월: 2019년 6월 14일

감정가: 197,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.40㎡ (약 17.66평)

토지 지분: 58.396㎡

건물면적 (전용면적): 71.86㎡ (약 21.74평)

건물 지분: 71.857㎡

* 본 물건은 아파트로 전용면적 정보만 제공됩니다.

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.4. 토지이용계획 및 주변 환경

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역

주위환경: 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

1.5. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 19층 건물 내 3층

외벽: 콘크리트위 페인트칠, 스톤코트, 석재붙임

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등

창호: 새시창

설비: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건 아파트는 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 덕산마을 북서측 인근에 위치합니다.

가로망이 잘 정비되어 있으며, 대중교통 수단이 운행되는 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

단지 북측, 남측, 동측으로 각각 왕복 2차로, 4차로, 2~4차로의 포장도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.2. 주변 인프라

본 물건이 속한 흥한에르가 단지는 2019년 준공된 아파트로, 약 420세대 규모입니다.

주변은 공동주택과 단독주택, 상가 등이 어우러진 주거지역입니다.

인근에 광양덕례초등학교, 덕례중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

다옴식자재마트 등 편의시설 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 2월 4일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장 (본건 채권자 장호규와 동일인으로 추정)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 5월 27일

* 확정일자: 2019년 5월 27일

* 대항력: 있음

* 법원 판단 인수 보증금: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원에서는 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단하였습니다.

3.3. 기타 권리관계

* 소유권보존: 흥한산업주식회사 (2020-02-04)

* 강제경매: 장호규 (2025-09-05, 141,075,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

3.4. 특이사항

* 공동담보, 공유자우선매수신고, 별도등기 (대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음)

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본 아파트는 광양읍 덕례리 소재로, 주변에 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 주거지역입니다.

흥한에르가 단지는 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 총 420세대의 아파트 단지를 형성하고 있습니다.

인근에 상업 시설 및 생활 편의 시설이 위치하여 주거 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 개발 및 전망

본건이 위치한 덕례지구는 광양만권 경제자유구역 개발과 연계된 지역으로, 향후 개발 잠재력이 있을 것으로 보입니다.

다만, '광양시 왜 이러나? 황금동 혐오시설 집중'과 같은 기사에서 광양시 특정 지역의 혐오시설 인허가 관련 주민들의 반발 사례가 언급되었으나, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

단지 인근으로 왕복 4차로 등 잘 정비된 도로망이 있어 자가용 이용이 편리합니다.

시가지 내 위치하여 대중교통 이용 또한 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 편의시설 및 교육

단지 주변으로 다옴식자재마트 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

인근에 광양덕례초등학교, 덕례중학교 등이 있어 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인(장 )이 존재합니다. 비록 법원에서는 인수 보증금이 없는 것으로 판단하였으나, 임차인의 실제 권리관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 대지권 관련 별도등기

대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점은 권리분석상 주의해야 할 사항입니다. 이는 대지권과 토지의 소유 관계가 복잡하거나 추가적인 권리 문제가 발생할 소지가 있음을 의미합니다.

6.3. 특별매각조건

본 경매물건에는 '전세사기 피해자 우선매수권 행사는 1회에 한함'이라는 특별매각조건이 있습니다. 이는 일반적인 경매 절차와 다른 고려사항이 있음을 의미합니다.

6.4. 미납 관리비

미납 관리비 44,000원 (2025년 9월 기준)이 발생되어 있으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

6.5. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 있을 경우, 해당 권리가 행사되면 낙찰자가 변경될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리에 위치한 흥한에르가 아파트로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 편리한 교통망과 양호한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 주변의 상권 및 주거 환경 또한 무난한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 대지권 관련 별도등기, 특별매각조건 등 잠재적인 위험 요소를 철저히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다. 특히 대지권 토지의 별도등기는 권리 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광양시 광양읍에 위치하며, 정비된 도로망과 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 선호도가 높을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 잠재적 가치: 광양만권 경제자유구역 개발과 연계될 가능성이 있어 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 197,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 흥한에르가 아파트 매물이 1억 6천만원에서 1억 9천만원 사이로 확인됩니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대지권 관련 별도등기 및 특별매각조건 등의 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려하되, 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 1억 8천 5백만원 ~ 1억 9천 5백만원 선에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.