나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51426 [1] 전라남도 목포시 산정동 1424-20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포삼학등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 자동차공업사, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로변에 입지하여 차량통행 등 제반 교통여건 양호함.

형태 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 상업용으로 이용중이며, 인접지(1424-21)를 주차장으로 사용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복8차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 별첨 사진용지와 같이 임차인 등이 설치한 이동가능한 조립식 창고 등이 수동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3) 일반철골구조 기타지붕 4층 건물(사용승인일: 2019.10.28)로 외벽: 판넬마감 등 내벽: 벽지 및 몰탈위페인팅 등 바닥: 타일마감 등 창호: 새시창임. 기호4) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물(사용승인일: 2019.10.28)로 외벽: 판넬마감 바닥: 타일마감 창호: 새시창임.

이용상태

기호3) 제1종근린생활시설로 1층 판매장, 2-3층 음식점, 4층 주택 기호4) 제1종근린생활시설로 주방으로 이용중임.

설비내역

기호3) 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등 기호4) 급배수설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도와 같이 부합물 및 옥외 철재계단이 소재함.

공부와의 차이

기호3) 4층의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대중인 것으로 탐문됨.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함)
목록1 일부 지상에 조경 수목 수주 식재되어 있음
목록1,2 지상에 소재한 타인 소유 이동식 창고 및 냉동창고 매각 제외
목록1,2 일단의 상업용으로 이용 중이며 인접지(1424-21)를 주차장으로 이용중
목록3 1층 판매장, 2-3층 음식점, 4층 주택으로 이용 중
목록4 주방으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51426 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1424-20

용도: 근린시설 (1층 판매장, 2-3층 음식점, 4층 주택, 4층 주방으로 이용 중)

감정가: 1,957,192,080원

토지면적: 1990.00㎡ (약 602평)

건물면적: 1049.06㎡ (약 317평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목포수산업협동조합 (등기부 정보 기반)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포삼학초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 자동차공업사, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 간선도로변에 입지하여 차량 통행 등 제반 교통 여건은 양호함.

인접 도로상태: 북측으로 왕복 8차선 도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 6월 14일자 목포수산업협동조합의 근저당권 (을1)이며, 매각으로 인해 위 권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨. [cite: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황:

* 김

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2025년 11월 21일

배당신고일자: 2025년 12월 10일

대항력: 없음

* 생선창고주식회사어업회사법인

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2025년 11월 20일

배당신고일자: 2025년 12월 10일

대항력: 없음

* 유상식

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

주의: 보증금은 존재하나 전입, 확정, 배당 신고일자가 미상으로, 명확한 권리 분석을 위해 추가 확인이 필요함.

* 주국준

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 1월 15일

확정일자: 2025년 11월 20일

배당신고일자: 2025년 12월 10일

대항력: 없음

* 주국준 (다른 건으로 추정)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

주의: 보증금 및 차임이 모두 0원으로, 실제 임대차 관계인지 여부 확인 필요.

* 주정서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 1월 15일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

주의: 보증금 및 차임이 모두 0원으로, 실제 임대차 관계인지 여부 확인 필요.

* 주제훈

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2025년 11월 20일

배당신고일자: 2025년 12월 10일

대항력: 없음

* 채승용

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

주의: 보증금은 존재하나 전입, 확정, 배당 신고일자가 미상으로, 명확한 권리 분석을 위해 추가 확인이 필요함.

* 최정희

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 12일

확정일자: 2025년 11월 20일

배당신고일자: 2025년 12월 10일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주요 용도: 본 건물은 제1종 근린생활시설로, 1층은 판매장, 2-3층은 음식점, 4층은 주택(공부상 사무소) 및 주방으로 복합적으로 이용되고 있음.

이용 현황: 토지(목록 1, 2)는 일단의 상업용으로 이용 중이며, 인접 토지(1424-21)를 주차장으로 활용하고 있어 주차 공간 확보에 유리함.

주변 환경: 인근에 자동차 공업사 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상업적 활동이 이루어지는 지역임.

주변 시설: 목포삼학초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유입 가능성이 있음.

상권 특징: 간선도로변에 위치하여 가시성이 좋고 접근성이 우수하며, 상업 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 지역 내 소비 활동이 활발할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

교육시설: 목포삼학초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

교통: 왕복 8차선 도로와 접해 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리함.

편의시설: 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

주거환경: 4층 주택으로 이용 중인 부분이 있어 주거 기능도 일부 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 등 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있음.

건물 용도 불일치: 4층의 공부상 용도는 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중이므로, 추후 행정 처분 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있음.

인접 토지 이용: 인접 토지(1424-21)를 주차장으로 이용 중인 점은 현재의 이용 형태에 유리하나, 권원 관계 확인 및 향후 이용 여부에 대한 불확실성이 존재할 수 있음.

타인 소유 물건: 목록 1, 2 지상에 소재한 타인 소유의 이동식 창고 및 냉동창고는 매각에서 제외되므로, 해당 물건의 철거 또는 이전과 관련된 협의가 필요할 수 있음.

제시외 건물 및 수목: 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 및 수목에 대한 명확한 현황 파악 및 처리 방안 수립이 필요함. (감정평가서상 '제시목록 외의 물건 없음'과 '물건명세서상 일괄매각 포함' 간의 상이점 확인 필요)

임차인 명도: 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 정보가 미상인 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 산정동에 위치한 근린생활시설로서, 간선도로변에 자리하고 있어 접근성과 가시성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 현재 상업용 및 주거용으로 복합적으로 이용되고 있으며, 인접지를 주차장으로 활용하는 등 실질적인 효용성이 높을 것으로 판단됩니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하나, 다수의 임차인 존재 및 일부 정보의 불확실성은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 또한, 토지 이용 제한 구역에 속해 있으며 건물 용도와 공부상 내용이 다른 점, 타인 소유 물건이 지상에 소재하는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 목포시 주요 간선도로변에 위치하여 접근성 및 가시성이 뛰어남.

다용도 활용 가능성: 상업 시설(판매장, 음식점) 및 주택 용도로 복합 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기대.

인접지 주차장 활용: 주차 공간 확보가 용이하여 상업 시설 운영에 긍정적 요인.

지역 상권 내 중심: 근린생활시설 밀집 지역으로, 지역 상권의 중심 역할을 할 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,957,192,080원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시, 본 물건의 입지, 건물 상태, 현재 이용 현황, 명도 난이도, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 투자자의 판단을 위한 기본적인 정보를 제공합니다. (투자자의 철저한 분석 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.