나이스옥션 법원경매 순천 2025타경614 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 금성리 847-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 돌산읍 금성리 소재 작금마을 서측인근에 위치하며 주위는 해안취락지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 노선버스편 등 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 완경사지로서 주차장으로 이용중임. 기호2: 유사사다리형 완경사지로서 주상용건부지임. 기호4: 부정형 완경사지로서 도로임. 기호5: 부정형 급경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

공히 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 생산관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2017-01-06) 기호4: 생산관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06) 기호5: 생산관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측면적으로 평가하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 토지의 부합물인 바닥포장, 잔디, 조경수, 데크시설, 철재계단 및 난간, 화덕, 차양시설, 정원조명, 옹벽 등은 토지에 포함평가하였음. -기호5 지상에 자생중인 경제적가치 미미한 자연림은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함평가하였음. -기호5 북측단 일부는 인접한 금성리847-5 소재 주택이 월경하여 점유중인 것으로 목측되나 정확한 점유위치 및 면적의 확인은 측량을 요함. -기호2 지상 소재 이동가능한 콘테이너는 평가에서 제외하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 구조로서 외벽: 드라이비트 마감 내벽: 몰탈위 페인팅, 치장벽돌쌓기, 타일붙임, 벽지도배 등 바닥: 투명에폭시도포, 장판재 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

1,2층 카페이고 3층은 주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 되어 있고 3층은 전기보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물인 옥상수조, 외부철재계단 등은 건물에 포함평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 2. 컨테이너 제외, 목록 5. 지상에 인접 소재(금성리 847-5) 주택이 월경한 것으로 추정되므로 정확한 위치 및 면적의 확인은 경계측량 요함, 임차인 치유문화공간집 주식회사가 목록 3. 건물 및 야영장 시설 일체에 대하여 2026.9.8. 유치권신고(건물 필요비 및 유익비 상당의 비용상환청구권 34,375,322원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 (2026.9.9. 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 순천지원 2025타경614 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 금성리 847-1

* 용도: 근린시설 (제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 1,730,138,480원

* 토지면적: 4332.00㎡ (약 1310.58평)

* 건물면적: 437.62㎡ (약 132.38평)

* 건물 제시외면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 여OOOOOOO (여수신용협동조합)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 2. 컨테이너 제외, 목록 5. 지상에 인접 소재(금성리 847-5) 주택이 월경한 것으로 추정되므로 정확한 위치 및 면적의 확인은 경계측량 요함.

1.1. 입지조건

(빈 줄 2개)

* 위치 및 주위환경: 전라남도 여수시 돌산읍 금성리 소재 작금마을 서측 인근에 위치하며, 주위는 해안 취락지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황:

* 기호1: 부정형 완경사지로서 주차장으로 이용 중입니다.

* 기호2: 유사사다리형 완경사지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호4: 부정형 완경사지로서 도로로 이용 중입니다.

* 기호5: 부정형 급경사지로서 자연림입니다.

* 인접 도로 상태: 공히 세로(가)에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등의 규제를 받습니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 구조로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 치장벽돌, 타일, 벽지도배 등으로 마감되어 있습니다. 1, 2층은 카페로, 3층은 주택으로 이용 중입니다.

* 건물 설비 내역: 급배수 및 위생 설비가 되어 있으며, 3층은 전기보일러 난방 설비가 되어 있습니다.

* 건축물표제부 요약:

* 총괄표제부:

* 주소 (건축물대장상): 전라남도 여수시 돌산읍 금성리 847-6번지

* 대지면적 (총괄표제부상): 2927㎡ (약 885.67평)

* 주요 용도: 제2종근린생활시설

* 표제부:

* 신주소: 전라남도 여수시 돌산로 649-12 (돌산읍 금성리)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕

* 건물 연면적: 437.62㎡ (약 132.38평)

* 층수: 지상 3층

* 주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

1.2. 권리분석

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* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,260,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,260,000,000원

* 말소기준권리: 을29 근저당권 (여수신용협동조합, 2020-06-12 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* * 김 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2011-05-12

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* * 김 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-01

* 대항력: 없음

* 비고:

* 치유문화공간집주식회사:

* 보증금: 52,500,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-05

* 확정일자: 2025-11-10

* 배당신고일자: 2025-12-05

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 전라남도 여수시 돌산읍 해안가에 위치한 취락지대로, 관광지 인접성 및 자연 경관을 보유하고 있습니다.

* 토지 이용: 주차장, 주상용 건부지, 도로, 자연림 등 다양하게 이용되고 있습니다.

* 건물 이용: 1, 2층은 카페, 3층은 주택으로 현재 이용 중이며, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상업 시설로 활용 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주변 시설: (정보 부족) 해안 취락지대이므로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설, 교육 시설, 의료 시설, 관광 명소 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 혐오 시설: 외부 지도 서비스 또는 검색 사이트를 통한 주변 혐오 시설(예: 축사, 폐기물 처리 시설 등) 유무 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지 번지 불일치 가능성: 건축물대장 총괄표제부 상의 토지 번지(847-6)와 물건 명세서 상의 소재지(847-1) 간에 차이가 있을 수 있습니다. 이는 토지와 건물의 등록이 다른 번지로 되어 있거나, 실제 현황과 공부 상의 내용에 차이가 있을 가능성을 시사하므로, 정확한 지번 및 등기부등본 확인이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 (전입일 2011-05-12, 보증금 0원)은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로, 인수 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 인접 토지 월경 추정: 목록 5. 지상에 인접한 금성리 847-5 소재 주택이 월경하여 점유 중인 것으로 추정됩니다. 정확한 위치 및 면적 확인을 위해 경계 측량이 요구됩니다.

* 건물 제시외 건물: 지상에 제시외 건물이 소재하며, 경매 절차 진행 시 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 확인해야 합니다.

* 컨테이너 제외: 목록 2.에 해당하는 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.

* 자연림: 기호 5. 지상에 자연림이 존재하며 토지와 일체로 평가되었으나, 급경사지이므로 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 전라남도 여수시 돌산읍 해안가에 위치한 근린시설로서, 해안 취락지대의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 1, 2층은 카페, 3층은 주택으로 활용 중이며, 상업 시설 및 주거용으로 복합적인 활용이 가능합니다. 토지는 주차장, 주상용 부지, 도로, 자연림 등으로 다양하게 이용되고 있으며, 관련 지역 지구 내에 위치합니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 보증금이 0원이므로 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 토지 번지 불일치 가능성, 인접 토지와의 월경 추정, 제시외 건물 존재 등 현황 조사가 필요한 부분들이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 여수시 돌산읍 해안 입지: 우수한 자연 경관과 관광객 유치 잠재력 보유.

* 건물 다용도 활용: 카페, 숙박 시설, 근린생활시설 등 다양한 사업 모델 적용 가능.

* 토지 복합 용도: 주상용지, 주차장 등 여러 용도로의 활용 계획 수립 가능.

* (주의) 대항력 있는 임차인: 철저한 권리 분석 및 협상 전략 수립 시 명확한 권리관계 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 1,730,138,480원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰 사례 분석이 필수적입니다.

* 잠재적 리스크, 권리 관계, 현황 조사 비용 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정은 현장 조사, 법률 자문, 주변 부동산 시세 조사 등 추가적인 심층 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.