나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33852 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 682-1 에이엠시티5차 제3층 제314호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "광주우편집중국" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트단지, 숙박시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상12층 건물 중 제3층 제314호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로, 북측으로 노폭 약 10미터 보행자 전용도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 "경매목적물이 낙찰되는 경우 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기의 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하여, 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을것을 확약"하는 낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 광주지방법원 2025타경33852 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 682-1 에이엠시티5차 제3층 제314호

건축물 현황: 에이엠시티5차, 집합건물, 공동주택(아파트)

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택(아파트))

감정가: 83,000,000원

토지면적: 11.16㎡ (약 3.38평)

건물면적: 33.14㎡ (약 10.03평), 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

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* 위치: 본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 소재하며, "광주우편집중국" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변에는 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트단지, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로, 북측으로 노폭 약 10미터의 보행자 전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용: 토지는 세장형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 12층 건물 중 제3층 제314호로, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 마감으로 이루어져 있습니다.

* 도시계획: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구에 속하며, 다양한 폭의 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 등기부 을9 (주택임차권, 한국토지주택공사, 2023-06-14 접수된 갑3 가압류보다 선순위)

* 등기 현황:

* 갑1: 소유권보존 (광주건설주식회사, 2013-08-16 접수)

* 을9: 주택임차권 (한국토지주택공사, 2023-12-15 접수, 보증금 78,750,000원, 2019-10-01 전입, 2019-10-02 확정, 말소: 인수). 이는 대항력 있는 임차권으로, 선순위 권리에 해당합니다.

* 갑3: 가압류 (한국남방개발, 2023-06-14 접수, 6,216,382,150원, 말소기준권리).

* 갑4: 압류 (광산세무서장, 2025-09-02 접수, 말소).

* 갑5: 강제경매 (서울보증보험, 2025-09-10 접수, 말소).

* 등기부채권 총액: 6,295,132,150원.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리(갑3)보다 선순위인 을9 주택임차권(한국토지주택공사)은 대항력이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다.

* 또한, "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 따르면, 주택임차권자 한국토지주택공사 및 그 승계인인 서울보증보험 주식회사가 "경매 목적물이 낙찰되는 경우 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기의 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하여, 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것을 확약"하는 낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서가 제출되었습니다.

* 이 확약서의 조건대로 이행된다면, 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하지 않아도 되며, 임차인의 잔존 보증금에 대한 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 본건은 광주광역시 광산구의 중심상업지역 내에 위치하며, 근린생활시설, 주거 시설(도시형생활주택, 아파트), 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 상업 시설: "광주우편집중국" 인근이며, 인근 지역에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있습니다.

* 업무 지구 연계성: 본건이 위치한 지역은 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)와 인접하고 있어, 관련 산업 종사자들을 대상으로 하는 배후 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 부동산 시장: 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 정보는 현재 제공되지 않아 구체적인 시세 분석이 어렵습니다. 동일 단지 또는 인근 유사 건물의 최근 실거래가 및 호가를 조사하여 비교 분석할 필요가 있습니다.

* 혐오 시설: 현재까지 확인된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 없습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 차량 접근이 용이하고, 시내버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설, 아파트 단지 등이 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택(아파트)으로 주거 기능에 충실하며, 주변 주거 단지들과 함께 일반적인 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 관련 리스크: 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며 보증금 78,750,000원이 있습니다. 비록 "낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서"가 제출되어 임대인 지위 승계 거부가 가능함에도 불구하고, 이 조건의 법적 효력 발생 여부, 확약서 제출의 실질적인 의미, 그리고 낙찰자가 임대차 관계를 승계하지 않을 경우 발생할 수 있는 제반 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 해당 조건이 충족될 것을 전제로 한 것으로 보입니다.

* 채무 관계 복잡성: 등기부 채권 총액이 6,295,132,150원으로 매우 높아, 본건이 다른 공동담보 물건과 묶여 있거나 복잡한 채무 관계에 연루되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 채권자들 간의 복잡한 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에는 한국토지주택공사가 기재되어 있으나, "임대관계: 미상"으로 표기되어 있어, 실제 점유 상태 및 임대차 계약의 세부 사항(예: 현재 거주 여부, 명도 필요성)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 광주광역시 광산구 중심상업지역 내에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

주요 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)의 존재와 관련하여 제출된 "낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서"입니다. 이 확약서가 정상적으로 이행되어 낙찰자가 임대인 지위를 승계하지 않게 된다면, 임차인 보증금에 대한 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 이러한 특수한 조건은 법적 검토와 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 하는 중요한 리스크 요소입니다.

채무 총액이 매우 높아 공동담보 물건일 가능성을 시사하며, 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지적 강점: 광주광역시 광산구의 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 투자 상품: 도시형생활주택(아파트)으로서 소액으로 투자할 수 있는 기회입니다.

* 임차인 부담 완화 가능성: "낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서"가 유효할 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않고 비교적 유리한 조건으로 취득할 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 인근 산업단지 및 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 83,000,000원

* 인수 보증금 합계 (명시된 자료 기준): 0원

* 주변 시세 정보 부족: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 파악이 어려워, 해당 건물의 가치를 산정하기 위해서는 별도의 시세 조사가 필수적입니다.

* 낙찰가 산정 고려사항:

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(78,750,000원)이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* "낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서"가 확실하게 이행되어 임대인 지위 승계 및 보증금 인수 의무가 없다고 판단될 경우, 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 반대로, 임차인 관련 리스크가 완전히 해소되지 않는다고 판단될 경우, 입찰가는 감정가보다 낮아져야 합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 현 시세 조사가 완료되고 임차인 관련 리스크가 명확히 확인되었다는 가정 하에, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

* 즉, 약 66,400,000원 ~ 83,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 실제 입찰가 산정 시에는 반드시 추가적인 현장 조사, 등기부 권리관계 재확인, 그리고 임차인과의 명확한 소통을 통해 예상치 못한 인수 부담이 없는지 철저히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.