나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33797 [1] 광주광역시 광산구 장덕동 1306 진흥수완더루벤스 제104동 제21층 제2103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 장덕동 소재 고실중학교 북서측 인근에 위치하는 '진흥수완 더루벤스 104동 21층 2103호'로서, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구로서 주거환경 양호함.

교통상황

간선도로 인근에 입지하여 차량통행이 용이하고, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통 상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물(사용승인일: 2009.3.20)내 21층 2103호로서 외벽: 몰탈위페인팅 및 미장석마감 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구(완료)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음

물건 비고

2025.09.26.자 부동산현황조사보고서에 의하면 2025년 1월 부터 관리비 약 2,249,080원이 미납된 상태라고 함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 2025타경33797 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지: 광주광역시 광산구 장덕동 1306 진흥수완더루벤스 제104동 제21층 제2103호

용도: 아파트

감정가: 403,000,000 원

토지면적: 60.77㎡ (약 18.38평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 토지정보

소재지: 광주광역시 광산구 장덕동 1306

토지 면적: 60.77㎡ (약 18.38평)

토지 이용 현황: 아파트 부지로 이용 중. 평탄한 사다리형.

인접 도로: 본건 서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구(완료)

1.2. 건물정보

건물명: 진흥수완더루벤스

동/호수: 104동 21층 2103호

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물

사용승인일: 2009년 3월 20일

건물 외벽: 몰탈위페인팅 및 미장석 마감

건물 내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 새시 창호

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급수설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 지하주차장 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 장덕동 소재 고실중학교 북서측 인근에 위치하며, '진흥수완 더루벤스 104동 21층 2103호'입니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구로서 주거환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

간선도로 인근에 입지하여 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 주거 지역과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 우리은행의 근저당 (을8, 채권금액 319,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(스마트저축은행 근저당 을10, 롯데카드 가압류 갑7, 신한카드주식회사 가압류 갑8, 기술보증기금 가압류 갑9, 중소기업은행 가압류 갑10, 광주신용보증재단 가압류 갑11, 에프더블유2506유동화전문 임의경매 갑12, 우리금융캐피탈 가압류 갑13)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

부동산 현황 조사 시 폐문부재로 인해 외부 관찰로만 조사가 이루어졌습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 장덕동 일대는 택지개발지구로 지정되어 주거단지가 형성되어 있으며, 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재하여 주거지로서의 기본적인 상업 및 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 고실중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 단지 내 시설

진흥수완더루벤스 아파트는 총 6개동 446세대로 구성되어 있으며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 9월 26일자 부동산 현황 조사 보고서에 따르면, 2025년 1월부터 약 2,249,080원의 관리비가 미납된 상태입니다. 경매 낙찰 후 미납 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액은 인수될 수 있으므로, 사전에 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역을 확인하시는 것이 중요합니다.

6.2. 폐문부재

부동산 현황 조사 시 폐문부재로 인해 내부 조사에 어려움이 있었습니다. 이는 향후 현장 방문 시 확인이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 주거 선호 지역에 위치한 아파트로서, 21층이라는 좋은 층수와 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 매매 사례를 보더라도 고층 거래가 활발하게 이루어지고 있어 시세 상승 잠재력이 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 많아 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, 상당 금액의 미납 관리비가 존재하므로 이 부분에 대한 철저한 확인 및 인수 여부 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 택지개발지구 내 아파트로, 주거 편의성이 높습니다.

* 높은 층수: 21층으로 탁 트인 조망과 쾌적함을 누릴 수 있으며, 이는 높은 시세 반영으로 이어집니다.

* 간결한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 잠재적 시세 상승: 최근 매매가 추이를 볼 때, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 403,000,000원입니다. 최근 거래 사례에서 동일 평형 고층(23층)이 515,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 21층의 시세는 500,000,000원 이상으로 평가될 수 있습니다. 다만, 미납 관리비 약 2,249,080원의 잠재적 비용 부담을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 합리적인 수준에서, 최근 실거래가 추이를 반영하여 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

보수적인 접근: 감정가 + α (약 10%~15% 상승)

- 약 440,000,000원 ~ 465,000,000원

적극적인 접근: 최근 고층 거래가 반영

- 약 480,000,000원 ~ 500,000,000원

종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 약 460,000,000원 ~ 490,000,000원 선에서 결정될 것으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.