나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33684 [1] 광주광역시 남구 주월동 1199-12 라인가든맨션 제1동 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 '대광여자고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까치 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하상1층 ~ 지상15층 건물 중, 제2층 제202호로서, 외벽 : 페인트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전 등) 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측으로 왕복 8차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(2019-12-27), 도로(2007-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-07-01)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 집행법원이 이를 반영함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건번호: 광주지방법원 2025타경33684 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 3. 채권자: 서

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 광주광역시 남구 주월동 1199-12 라인가든맨션 제1동 제2층 제202호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1. 감정가: 82,000,000원

1.3. 2. 토지 면적: 25.56㎡ (약 7.73평)

1.3. 3. 건물 면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

1.3. 4. 아파트 면적 정보: 본 물건은 집합건물로, 건물 면적 59.40㎡는 전용면적으로 간주될 수 있습니다. 분양면적 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 특이사항

1.4. 1. SGI 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

1.4. 2. 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사가 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 집행법원이 이를 반영하였습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

주월동 소재 '대광여자고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 토지는 북서측으로 왕복 8차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 이력이 있으며, 여러 차례의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매가 등기되었으나 대부분 말소되었습니다.

말소 기준 권리: 대구지방법원 2022카단773 (가압류, 2022-12-27, 대구대서신용협동조합)

현재 채권자는 서울보증보험 주식회사(강제경매, 2025-09-11)이며, 해당 강제경매 등기 또한 말소 처리되었습니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 대구대서신용협동조합의 가압류(접수일자: 2022-12-27)입니다. 이에 따라 가압류, 근저당, 압류, 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-01

* 배당신고일자: 2023-08-23

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권등기 (을10, 2023-08-23) - 말소 처리됨.

3.3. 1. 임차인 관련 특이사항:

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서에 따라, 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한 것으로 확인됩니다. 이는 본 건의 잠재적 리스크 분석에서 중요하게 고려되어야 할 사항입니다.

3.4. 인수되는 권리 여부

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 상기 임차인 관련 특이사항으로 인해 낙찰 후 추가적인 확인 및 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 광주광역시 남구 주월동으로, 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

인근에 대광여자고등학교가 위치하고 있어 학생 유동인구가 있는 지역입니다.

4.2. 상업 시설 및 편의시설

아파트 단지를 중심으로 상업시설이 발달하여 마트, 병원, 학원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

왕복 8차선 도로에 인접하여 접근성이 좋으며, 지역 내 상업 기능도 어느 정도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북측 인근에 대광여자고등학교가 소재하며, 다른 학교와의 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.2. 주거 편의 시설

마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리할 것으로 판단됩니다.

지역 내 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서 내용이 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

비록 임차인에게 대항력이 없고 임차권 등기가 말소되었으나, '보증금 전액을 배당받지 못할 경우' 매수인에게 잔존 보증금 반환청구권 및 대항력을 포기한다는 조건부 동의입니다.

만약 경매 배당 과정에서 서울보증보험 주식회사가 채권 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 확약서의 해석 및 적용을 둘러싸고 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

따라서 해당 건은 낙찰 후에도 임차인과의 관계에 대한 철저한 법률 검토와 소통이 필수적입니다.

6.2. 기타 법적/행정적 제약

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당하므로, 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 주월동의 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖춘 주거 지역에 위치합니다.

감정가는 8,200만원으로, 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

모든 등기부상 권리는 말소될 예정이나, 임차인 관련 복잡한 확약서 내용으로 인해 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

철저한 권리 분석과 더불어, 임차인 관련 제반 사항에 대한 면밀한 검토를 거친 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 마트, 병원, 학원 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 접근성: 왕복 8차선 도로 인접으로 차량 이동이 편리합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시장가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 교육 환경: 인근 학교로 인한 교육 여건이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황, 권리 관계, 그리고 임차인 관련 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 임차인 관련 복잡한 확약서 내용으로 인한 추가 부담 가능성, 낙찰 후 명도 과정 등을 면밀히 검토해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 물건은 권리 분석, 현장 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

(참고: 본 물건의 '인수 보증금'은 없으므로, 모든 산정 시 이를 제외합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.