나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33846 [1] 전라남도 담양군 고서면 금현리 133 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 고서면 금현리 소재 "영은사" 사찰 북측에 인접하여 소재하며, 부근은 기존마을과 농경지, 야산 등으로 형성된 도시 근교 농촌지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 북측 약 1km 거리에 지방도가 개설되어 있고, 면소재지가 비교적 가까이 자리하고 있어 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 대나무가 자라고 있음.

인접 도로상태

지적도 및 현황 맹지이며, 인접지(영은사 사찰)를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

-1종일반주거지역이고 지적도 및 현황 맹지이며, 인접지(영은사 사찰)를 통하여 접근 가능함
-지상에 식재된 대나무 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경33846 (1)

소재지

전라남도 담양군 고서면 금현리 133

용도

전

감정가

72,171,000원

토지면적

810. 00㎡ (약 245평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지매각

경매구분

공유물분할을위한경매

채권자

대OOOOOOOOO

특이사항

공유물분할경매

주의사항

* 1종일반주거지역이며, 지적도 및 현황상 맹지이므로 인접지(영은사 사찰)를 통하여 접근 가능합니다.

* 지상에 식재된 대나무는 매각에 포함됩니다.

감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 전라남도 담양군 고서면 금현리 소재 "영은사" 사찰 북측에 인접한 도시 근교 농촌 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 북측 약 1km 거리에 지방도가 개설되어 있고 면소재지가 비교적 가까워 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형 토지로서, 현재 대나무가 자라고 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적도 및 현황상 맹지이며, 인접지(영은사 사찰)를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역입니다.

* 기타 참고사항: 공부와의 차이 없음.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

1.1. 입지조건

* 위치

본 물건은 전라남도 담양군 고서면 금현리에 소재하며, "영은사" 사찰 북측에 인접한 지역에 위치합니다. 이는 전형적인 도시 근교 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 접근성

차량 접근은 가능하나, 토지가 지적도상 및 현황상 맹지입니다. 따라서 본 토지에 접근하기 위해서는 인접한 영은사 사찰 부지를 통과해야 하는 단점이 있습니다. 북측 약 1km 거리에 지방도가 있어 주요 도로망과의 연계는 가능합니다.

* 주변 환경

주변은 기존 마을, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 9월 10일 접수된 대한불교조계종영은사의 임의경매(갑6)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황

- 1992년 10월 29일: 조OO 공유자지분전부이전 (협의분할에 의한 상속) (갑2)

- 2023년 2월 1일: 대한불교조계종 영은사 1번조OO 지분전부이전 (점유취득시효 완성) (갑3)

- 2025년 9월 3일: 조OO 외 4명 1번조OO 지분전부이전 (상속) (갑4)

- 2025년 9월 3일: 고OO 외 22명 1번신OO 지분전부이전 (상속) (갑5)

- 2025년 9월 10일: 대한불교조계종영은사 임의경매 (말소기준권리) (갑6)

* 특수물건정보

본 건은 공유물분할을 위한 경매입니다.

* 임차인 정보

임차인은 확인되지 않았으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (현재 지상권 설정 내역은 제공되지 않았습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 위치한 담양군 고서면 금현리는 도시 근교의 농촌 지역으로, 영은사라는 사찰과 인접해 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 상업 시설

주변에는 농경지와 야산 등이 분포하고 있으며, 인근 면소재지에 기본적인 상업 시설(마트, 병원 등)이 위치할 것으로 예상됩니다. 물건지 자체의 직접적인 상권은 활발하지 않은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근은 가능하나 맹지라는 점이 제약 요인입니다. 북측 약 1km에 지방도가 있어 광역 교통망 접근은 용이한 편입니다. 면소재지가 비교적 가까워 생활 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

* 편의시설

인근 면소재지에 기본적인 편의시설(상점, 의료시설, 금융기관 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설

영은사 사찰이 인접해 있어 문화 및 종교 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 및 접근성 문제

가장 큰 리스크는 지적도 및 현황상 맹지라는 점입니다. 이로 인해 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보가 필수적이며, 이는 상당한 비용과 시간을 요구할 수 있습니다. 인접 토지(영은사)와의 협의가 중요합니다.

* 토지 이용 제한

본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 개발 행위에 있어 엄격한 규제를 받을 수 있으므로, 건축 가능 여부 및 용도 제한에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

* 공유물 복잡성

공유물분할 경매로 진행되므로, 등기부등본 상에 나타난 다양한 상속 및 지분 이전 등기 내역으로 미루어 볼 때, 기존 공유자들과의 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

* 지상물(대나무)

토지 지상에 자생하는 대나무는 매각에 포함되므로, 이를 철거하거나 활용하는 데 드는 비용 및 노력을 고려해야 합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 영향권 내에 위치한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군 고서면 금현리 소재 토지로, 감정가는 72,171,000원입니다. 지적도 및 현황상 맹지이며, 인접한 영은사 사찰을 통해 접근 가능합니다. 1종일반주거지역, 1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도 제한이 적용됩니다. 토지 지상에는 대나무가 자생하고 있으며, 이는 매각에 포함됩니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 인수할 임차인은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 잠재력

1종일반주거지역이라는 용도지역은 향후 건축 행위 가능성을 열어둡니다. 맹지 문제를 해결하고 관련 규제를 충족할 경우, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지적 장점

조용하고 쾌적한 농촌 환경, 영은사 인접 등은 전원생활이나 귀농·귀촌 희망자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 소유권 정리

공유물분할 경매를 통해 복잡했던 소유권 관계가 정리될 경우, 토지의 활용도가 높아져 가치가 재평가될 수 있습니다.

* 부가 자원 활용

매각에 포함된 대나무를 활용하여 사업화하거나, 이를 철거 후 토지를 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 72,171,000원

* 토지 면적: 810.00㎡ (약 245평)

* 평당 감정가: 약 294,575원

본 물건은 맹지라는 점과 겹겹이 쌓인 토지 이용 제한, 그리고 접근성의 제약이 크므로, 입찰 시에는 이러한 리스크를 충분히 반영해야 합니다. 또한, 공유물분할 경매의 특성상 추가적인 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.

실사용 목적이나 장기적인 관점에서 접근하며, 맹지 해소 및 개발 관련 비용을 고려하여 감정가의 60%~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 43,300,000원 ~ 57,700,000원

(이는 예상 범위이며, 현장 답사 및 법률/부동산 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.