나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33733 [1] 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 12층 1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 <대중병원> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔 및 근린상가, 숙박시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 도시철도1호선(금남로4가역) 및 노선버스승강장이 소재임.

건물의 구조

기호 가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건 중
제12층 제1206호로서
2019.11.14 사용승인되었으며
외벽 : 대리석 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러, 도시가스에의한 개별난방 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33733 (1)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 12층 1206호

용도: 오피스텔

건물면적: 56.45㎡ (약 17.08평)

토지면적: 9.61㎡ (약 2.91평)

감정가: 167,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2019년 11월 14일

총 층수: 지하 2층 / 지상 15층

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 동구 대인동 소재 <대중병원> 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 본건 주위는 오피스텔 및 근린상가, 숙박시설 등이 혼재함.

* 교통: 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 도시철도 1호선(금남로4가역) 및 노선버스승강장이 소재하여 교통이 편리함.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 채권자: 강OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 08월 02일

* 확정일자: 2023년 07월 18일

* 배당신고일자: 2025년 09월 10일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 등기부상 말소기준권리: 2023년 07월 18일자 전세권설정 (권리자: 강주현, 권리금액: 147,000,000원)

* 본건 경매개시결정 등기 (채권자: 강주현)는 2025년 09월 10일에 접수됨.

* 인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원.

* 주의사항 : 상기 '인수 보증금 합계: 0원'은 매각으로 인해 소멸되는 권리하의 보증금을 의미하는 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인 강 의 보증금 147,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 직접 경매를 신청한 채권자이기도 하므로, 이 부분에 대한 철저한 확인과 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 147,000,000원.

1.3. 상권분석

* 주요 업종: 오피스텔, 근린상가, 숙박시설 등이 혼재하여 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 유동인구: 인근 지하철역 및 버스승강장 소재로 대중교통 이용객의 유동인구가 존재합니다.

* 건물 구성: 본건은 총 100세대의 영무 파라드 오피스텔 건물 내 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린상가가 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 도시철도 1호선 금남로4가역 및 다수의 노선버스 승강장이 인접해 있습니다.

* 의료시설: <대중병원>이 남서측 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 강 은 대항력이 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 매각으로 소멸되는 권리를 기준으로 한 것으로 해석됩니다. 실질적으로 매수인이 임차인의 보증금 147,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 권리 분석의 복잡성: 임차인의 전세권 설정일과 확정일자가 동일하며, 해당 전세권이 말소기준권리이면서 임차인이 직접 경매를 신청한 점 등은 추가적인 법률 검토가 필요함을 시사합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 중심 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 2019년 준공되어 건물 상태 또한 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인 강 의 존재입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 매수인이 추가 보증금 부담 없이 낙찰받을 수 있다는 희망을 주기도 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 147,000,000원은 별도로 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 임차인이 보증금 회수를 위해 직접 경매를 신청한 점을 감안할 때, 낙찰자는 해당 보증금 부담을 진다고 보는 것이 합리적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 광주 도심의 교통 요지에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 연식: 2019년식으로 비교적 신축에 가까워 즉각적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 경매 차익 기대: 임차인 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 167,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금 (추정): 147,000,000원

* 최근 매매가 분석 (단위: 만원):

* 2024년 12월 (25.43㎡): 8,400 (㎡당 약 330.3만원)

* 2025년 01월 (24.88㎡): 8,240 (㎡당 약 331.2만원)

* 2025년 01월 (29.97㎡): 9,680 (㎡당 약 323.0만원)

* 평균 ㎡당 시세: 약 328.2만원

* 본건 면적(56.45㎡) 적용 시 예상 시세: 56.45㎡ * 328.2만원/㎡ = 약 185,118,000원

* 본건의 총 지출액 (낙찰가 + 인수 보증금)이 예상 시세인 약 185,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 예상 가능한 최고 입찰가 (낙찰가)는 약 185,000,000원(예상 시세) - 147,000,000원(인수 보증금) = 38,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 범위 (인수 보증금 제외): 30,000,000원 ~ 50,000,000원

* (주의: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로, 실제 총 지출액은 낙찰가 + 147,000,000원임을 반드시 유념하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.