나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33821 [1] 광주광역시 북구 연제동 10 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 ""양산제""서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경 등은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제104호 외 2개호로서
외 벽 : 돌붙임 및 강화유리마감 등
내 벽 : 벽지, 타일마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(1-가, 3-다)는 공부상 용도는 소매점이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

본건 기본적인 공용 위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역(2015-06-15), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33821 (1)

소재지: 광주광역시 북구 양산제로 105 (연제동) 1층 104호

토지 면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

건물 면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제104호

용도: 제1종 근린생활시설 (상가)

감정가: 40,000,000원

매각방식: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

물건명세서 작성일: 2026년 07월 05일

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 접근성: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다. 버스정류장이 도보 5~10분 거리에 위치하며, 주요 시내 노선과 연결됩니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

등기부 현황:

* 소유권 이전 (2018-06-29): 유한회사골드알엔디

* 소유권 이전 (2020-06-25): 한우뱅크영농조합법인

* 근저당 (2020-06-25): 순천농업협동조합 (채권금액: 1,236,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2025-04-16): 북구(광주광역시)

* 임의경매 (2025-09-08): 순천농업협동조합 (채권금액: 1,284,888,321원)

등기부 채권 총액: 1,236,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

1.4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 북구 연제동 일대는 아파트 단지와 상가가 복합적으로 분포하는 지역입니다. [cite: Search 1] 주변에는 다양한 종류의 근린생활시설이 밀집해 있어 유동 인구가 있는 편입니다. [cite: Search 1] 편의점, 카페, 식당, 미용실, 약국 등 소규모 업종이 입점하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. [cite: Search 1] 유사한 조건의 1층 상가 임대료는 보증금 약 1천만원~2천만원, 월세 80만원~150만원 수준에서 형성되는 것으로 파악됩니다. [cite: Search 1]

1.5. 생활정보

본 물건은 차량 접근이 용이하며, 도보 5~10분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: Search 2] 주변에는 다양한 소매점과 식당 등 편의시설이 갖추어져 있습니다. [cite: Search 2] 또한, 인근에 학교가 위치하고 있어 배후 수요 확보에 긍정적입니다. [cite: Search 2] 현재까지 파악된 바로는, 해당 물건지 인근에 혐오시설이나 주민 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 없는 것으로 확인됩니다. [cite: Search 2]

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 본건은 현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 위해서는 적극적인 임차인 모집 활동이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물의 가치 변동이나 처분에 영향을 받을 수 있습니다.

* 비행안전구역: 본 토지는 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 군사 시설 보호법에 따른 제한을 받을 수 있습니다. [cite: Search 3] 이는 증축, 개축 등에 영향을 줄 수 있으므로 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 채무 총액: 근저당 및 임의경매 채권액 총액이 상당하므로, 경매가의 적정성을 판단하는 데 신중을 기해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 계약 관계에 대한 구체적인 정보가 파악되지 않아 잠재적인 명도 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 제1종 근린생활시설 용도의 상가 건물 1층 104호입니다. 총 3층 건물 중 1층에 해당하며, 감정가는 40,000,000원으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부등본상 말소기준권리인 순천농업협동조합의 근저당 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재는 공실 상태이며, 비행안전구역에 포함된다는 점을 고려해야 합니다. 주변 지역은 아파트 단지와 상가가 혼재되어 있어 일정 수준의 잠재적 수요가 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 현재 감정가를 기준으로 최저가 입찰을 고려할 경우, 시장가 대비 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 본건 주변으로 아파트 단지가 형성되어 있어, 상가 업종에 따라 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

* 1층 상가의 장점: 1층 상가는 높은 접근성과 가시성을 바탕으로 다양한 업종의 입점에 유리하며, 소규모 창업이나 지점 운영에 적합한 조건을 가집니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 해당 사항은 없습니다. 예상 입찰가는 본건의 현재 감정가, 주변 유사 물건의 시세, 임대 수익률, 향후 예상되는 수리비 및 명도 비용, 비행안전구역 관련 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 및 주변 상권 분석, 그리고 소유주 및 기존 임차인과의 협상 가능성 등을 추가적으로 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.