나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33476 [1] 전라남도 나주시 중앙동 3-1 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 중앙동 소재 "나주버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 의료시설, 음식점, 소매점 등이 혼재하는 노선 상가지대 등으로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 버스터미널, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트라멘조 스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 1층 107호로서 ·외벽 : 복합패널, 드라이비트 등, ·내벽 : 몰탈위 페인팅 등, ·바닥 : 타일 등, ·창호 : 강화유리 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 조사시점 현재 공실입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화전설비, 수변전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 건부지는 유사한 사다리형의 평지로서 건부지(노유자시설, 제1종근린생활시설, 단독주택)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 서측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-12-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경33476(1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 나주시 중앙동 3-1, 1층 107호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 1,010,000,000원입니다.

토지 면적은 44.89㎡(약 13.6평)이며, 건물 면적은 131.93㎡(약 40.0평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재 현황은 공실 상태입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 중앙동에 소재하며, '나주버스터미널' 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 의료시설, 음식점, 소매점 등이 혼재하는 노선 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 양호합니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 나주버스터미널이 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 요지에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트라멘조 구조의 지하 1층, 지상 6층 건물 내 1층 107호입니다.

토지 형상은 유사한 사다리형의 평지로 건부지로 이용 중이며, 서측으로는 왕복 4차선, 남측으로는 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리(을7, 2021-08-04, 전세권설정)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소되는 주요 권리로는 을7 전세권(주식회사코리아세븐, 30,000,000원), 을11 근저당권(광주새마을금고, 6,000,000,000원), 갑4 임의경매(주식회사코리아세븐, 30,000,000원), 갑5 임의경매(광주새마을금고, 5,189,469,280원) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 6,030,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인된 바로는 지상권이며, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 주식회사 코리아세븐이 확인되나, 보증금 30,000,000원에 차임은 0원이며, 전입일자 및 확정일자가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

나주시 중앙동 상업지구 내에 위치하며, 나주버스터미널 인근으로 유동인구가 많은 지역입니다.

주변에 다양한 의료시설, 음식점, 소매점 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

건축물 용도가 제1종근린생활시설(소매점)으로, 일반적인 상가 업종 운영에 적합합니다.

도시지역, 준주거지역에 해당하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

나주버스터미널이 인근에 있어 시외 및 시내 이동이 편리합니다.

주변 상업시설 이용이 용이하여 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

차량 접근성이 좋으며, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 장기화에 대한 대비가 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 상가 밀집 지역으로 동종 업종 간 경쟁이 심화될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주시의 주요 교통 거점인 나주버스터미널 인근의 상업지역에 위치한 근린상가입니다.

건물의 구조적 상태는 양호하나, 현재 공실로 인한 공실 리스크를 안고 있습니다.

권리관계는 모두 소멸되어 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

훌륭한 입지 조건과 교통 편의성을 바탕으로, 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실을 해소하고 안정적인 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

나주 지역 중심 상권에 위치하며, 나주버스터미널의 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

모든 권리 관계가 소멸되어 낙찰 후 명도 외 추가적인 법적 부담이 없습니다.

감정평가액 대비 실거래가 및 시세 등을 면밀히 분석하여 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

개발촉진지구 등 지역 개발 계획 수혜 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 감정평가액 1,010,000,000원을 기준으로 하되, 인수할 권리 및 보증금이 없으므로 이를 제외한 금액으로 고려합니다.

본건은 현재 공실 상태이며, 나주시 중앙동 상권의 현황, 향후 임대 수요 예측, 유사 부동산 사례 비교, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 통해 입찰가격을 산정하는 것이 중요하며, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.