나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33632 [1] 전라남도 영광군 염산면 봉남리 570-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 염산면 봉남리 소재 "가음방제" 동측 인근에 위치하며, 부근은 기존마을과 농경지, 염전 등으로 형성된 해안가 주변 농촌지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 순수 자연림 상태임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경33632 (1)

소재지

전라남도 영광군 염산면 봉남리 570-3

용도

임야

감정가

52,575,500원

토지면적

7405. 00㎡ (약 2,240.46평)

토지제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물제시외면적

0. 00㎡

매각대상

기타

경매구분

공유물분할을 위한 경매

채권자

주OOOOOOOOOOO

특이사항

공유물분할 경매

주의사항

해당 없음

특수물건정보

공유물분할 경매

2. 입지조건

본건은 전라남도 영광군 염산면 봉남리 소재 "가음방제" 동측 인근에 위치합니다. 부근은 기존 마을과 농경지, 염전 등으로 형성된 해안가 주변 농촌 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본 토지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 1998년 06월 11일 접수된 강제경매로 인한 낙찰 (갑9) 배대석에게 지분 이전된 권리로 보이며, 이후 1999년 07월 20일 접수된 김대성에게 이전된 권리(갑10)가 말소기준권리가 될 수 있습니다. 최종적으로 2025년 09월 09일에 접수된 주식회사만만이노베이션의 임의경매(갑26)가 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원이며, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다. 이 점은 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

등기부상 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 다수 존재하며, 이는 공유물분할 경매의 특성상 여러 명의 공유자가 존재함을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 영광군 염산면 봉남리는 주로 농경지와 염전, 해안가 주변의 농촌 지역으로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 일반적인 상권 형성은 미흡한 편입니다. 인근 설도항과 향화도선착장 등이 있어 관광객이 방문할 수 있으나, 이는 주로 수산물 소비와 관련된 지역 상권입니다.

최근 영광군 염산면 일대에서는 영농형 태양광 발전단지 조성 사업이 활발히 추진되고 있으며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 가능성이 있습니다. 다만, 본건 토지가 이러한 사업과 직접적인 연관이 있는지는 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설 관련하여, 영광군과 고창군 간의 쓰레기장 설치 관련 갈등 사례가 있었으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련성이 낮습니다. 현재까지 확인된 바로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지 않습니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변 편의시설이 제한적입니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 마을이나 영광읍내 등지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 토지 형태가 부정형이며 순수 자연림 상태로, 개발 및 활용에 있어 추가적인 검토와 비용이 발생할 수 있습니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리가 존재할 경우 낙찰자가 인수 부담을 안게 됩니다. 이 부분에 대한 면밀한 권리 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 공유물분할을 위한 경매이므로, 분할 과정에서 다른 공유자들과의 협의 또는 법적 절차가 복잡해질 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용 소모가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군 염산면 봉남리의 임야로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 많은 제약이 따릅니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주요 위험 요소로 고려해야 합니다. 인수할 임차 보증금이 없고 권리관계가 비교적 명확해 보이나, 공유물분할 경매의 특성상 다른 공유자들과의 관계 및 향후 분할 절차가 중요합니다. 현재 해당 지역에서는 영농형 태양광 발전 사업이 활발히 추진되는 등 재생에너지 관련 개발 움직임이 있으나, 본건 토지의 직접적인 편입 여부는 불확실합니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매로 인해 감정가 대비 저가 낙찰의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 공익용산지 등은 엄격한 규제를 받지만, 특정 목적(예: 친환경 시설, 장기적 산림 관리 등)으로의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 영광군 염산면 지역의 태양광 에너지 관련 개발 동향은 향후 토지 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 공유물분할을 위한 경매로서, 법적 절차와 규제 사항을 충분히 고려해야 합니다. 제시된 감정가는 52,575,500원이며, 이는 입찰가를 산정하는 중요한 기준이 됩니다. 그러나 토지이용에 대한 여러 제약과 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 단순히 감정가에 비례한 입찰보다는 이러한 불확실성을 충분히 반영한 신중한 접근이 필요합니다.

따라서 예상 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 관련 규제 확인, 그리고 개별 투자자의 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.