나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33817 [1] 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 703-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 곡성군 석곡면 연반리 소재 석곡농공단지 내 소재하고, 주위는 소규모 공장지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성 무난합니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 공업용입니다.

인접 도로상태

소로에 접하고, 도로상태 무난합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역(그밖의가축, (소, 젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역_개별가구(닭, 오리, 양, 염소, 메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지(석곡)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 이상은 토지이용확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 판넬지붕 사무실 및 공장으로 - 사무실; 외벽은 치장벽돌 노출쌓기 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 알미늄 샷시이고, - 공장; 내,외벽 판넬마감, 창호는 알미늄 샷시임.

이용상태

사무실, 숙소, 공장으로 이용 중입니다.

설비내역

사무실은 급,배수설비 등 구비하였습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함).
- 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계․기구 Over Head Crane 외 6점 포함(기계기구 중 목록 7번 압출라인 7-1)탈수기, 7-8) 냉각수조 해체 추정, 7-10) 컷팅기 소재불명 (감정평가서 참조))
- 기계기구 목록 중 4번 폐수 침전조 관련 부대시설 정상작동 되지 않고 침전조 폐기물의 처리 및 토양오염여부에 유의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33817 (1)

* 소재지: 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 703-2

* 용도: 공장

* 감정가: 438,495,120원

* 토지 면적: 2710.80㎡ (820.05평)

* 건물 면적: 1202.79㎡ (363.75평)

* 제시외 건물 면적: 169.00㎡ (51.12평)

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 곡OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 주변 환경: 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 소재 석곡농공단지 내에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대입니다.

* 교통 상황: 간선도로 접근성이 무난합니다.

* 인접 도로 상태: 소로에 접하고 있으며, 도로 상태는 무난합니다.

2.2. 토지 이용 현황

* 토지 형태 및 이용 상태: 세장형의 토지로서 공업용으로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 농공단지(석곡)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 말소기준권리: 을26 근저당권 (권리자: 곡성축산업협동조합, 접수일자: 2024-11-13, 채권금액: 300,000,000원)

* 총 채무액: 2,416,734,724원

* 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 별도의 인수되는 권리나 특이사항은 권리분석 상세 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 함

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022-04-26

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고:

주의: 임차인 함 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 실제 지급 여부 및 금액이 불확실할 수 있어 주의가 필요하며, 낙찰 후 명도 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본 물건은 석곡농공단지 내에 위치하고 있으며, 주위는 소규모 공장지대로 형성되어 있습니다. 산업단지 내 위치하여 관련 업종의 사업체들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

* 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석 및 배후 수요 파악에 한계가 있습니다.

* 주변 편의시설, 유동인구, 경쟁업체 현황 등은 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로, 주변 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 가장 가까운 시내 중심가까지의 거리 및 교통 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

* 제공된 정보만으로는 일반적인 생활 환경에 대한 상세 분석이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 함 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-26). 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경매 진행 중 다수의 가압류 및 압류 채권이 존재하며, 총 채무액이 감정가를 크게 상회합니다. 경매 절차의 안정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 자체의 리스크

* 제시외 건물 및 기계기구 일괄 매각: 권리상 문제 없으나, 사용 가능 여부 및 관리 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 기계기구 관련 하자:

* 일부 기계기구(압출라인, 탈수기, 냉각수조)는 해체되었거나 해체 추정되며, 컷팅기는 소재 불명 상태입니다. 이는 기계기구의 가치 평가 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 폐수 침전조 관련 부대시설이 정상 작동되지 않아, 침전조 폐기물 처리 및 토양 오염 가능성에 대한 정밀 조사가 필요하며, 관련 비용 발생 위험이 있습니다.

* 건물 노후도 및 유지보수 필요성: 1994년 준공된 건물로, 현장 답사를 통한 내부 상태 및 구조적 안전성, 유지보수 필요 여부를 확인해야 합니다.

* 토양 오염 여부: 폐수 침전조 관련 시설 문제로 인해 토양 오염 가능성에 대한 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 곡성군 석곡면 석곡농공단지 내에 위치한 공장으로, 산업단지라는 입지적 장점을 가집니다.

* 토지 및 건물 면적이 상당하며, 제시외 건물과 다수의 기계기구가 포함된 일괄 매각으로 추가적인 투자 없이 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 부담은 비교적 낮을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 기계기구의 상태 불량, 소재 불명, 폐수 침전조 관련 시설 문제 및 토양 오염 가능성 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 비용 산정이 필수적입니다.

* 감정가를 초과하는 총 채무액은 경매 절차 및 낙찰 후의 후속 절차에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농공단지 내 위치한 공장으로, 관련 업종 영위 시 안정적인 운영 기반 확보 가능.

* 제시외 건물 및 다수의 기계기구 포함으로 별도 설비 투자 부담 감소.

* 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로 명도 부담 최소화 예상.

* 현재 가격 대비 실질적인 자산 가치 평가 및 잠재적 활용 가치 고려 시, 위험 요소를 충분히 고려한 합리적 입찰 시 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

* 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금(0원)은 제외하고 시장 가치 및 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 438,495,120원

* 인수 보증금: 0원

* 상기 정보를 바탕으로, 예상 입찰가는 물건의 현 상태, 기계기구의 활용 가치, 잠재적 리스크(토양오염 등)에 따른 추가 복구 비용, 명도 예상 비용, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 시장 조사가 필수적입니다. 이는 단순 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.