나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33866 [1] 광주광역시 북구 문흥동 743-9 2동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건 기호(1)은 광주광역시 북구 문흥동 ""광주우산초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통이며, 본 건 기호(2)는 광주광역시 서구 쌍촌동 ""운천역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건 기호(1),(2)는 공히 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

기 호 1
구조: 철근콩크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 제4층 제502호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창호 등 마감임.""

기 호 2
구조: 철근콩크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 제4층 제505호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창호 등 마감임.""

이용상태

기호(1) : 아파트
기호(2) : 아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2)는 공히 사다리형 평지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

가. 본 건 기호(1) 단지는 동측의2차선 포장도로를 통해 단지내 진입이 가능하며 기호(1)은 남향임.


나. 본 건 기호(2) 단지는 동측의 약6m내외의 포장도로를 통해 단지내 진입이 가능하며 기호(2)는 남향임.

토지이용계획 및 제한상태

가. 본 건 기호(1)은 제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 전통상업보존구역(유통산업발전법임.

나. 본 건 기호(2)는 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2024-01-15)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33866 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 743-9, 2동 4층 502호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 물건 현황

감정가: 96,000,000원

토지면적: 48.94㎡ (약 14.8평)

토지지분: 48.938㎡ (약 14.8평)

건물면적: 72.62㎡ (약 22.0평) - 공급면적 또는 전용면적 추정치

건물지분: 72.62㎡ (약 22.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 문흥동에 소재하며, 주변은 단독주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통임.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호한 편임.

2.3. 건물 구조

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 지상 5층 중 제4층 제502호임. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 등으로 마감되었고, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었음.

2.4. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 사다리형 평지로서 아파트 부지로 이용 중임. 단지는 동측의 2차선 포장도로를 통해 진입이 가능하며, 본 건은 남향임.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건은 제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 구역이며, 토지구획정리사업지구(사업완료지구) 및 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보 및 채권자

본 건은 광주지방법원 2025타경33866호 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 문OO임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-27

* 확정일자: 2022-04-20

* 배당신고일자: 2025-11-26

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 보증금은 90,000,000원임. 다만, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 판단됨.

3.3. 등기부 요약 (권리 분석)

집합건물 등기부상 현재 다수의 가압류 및 강제경매 등기가 존재하며, 말소기준권리(갑5, 2025-06-19 주식회사호남청과 가압류) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액은 755,713,902원임.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2025년 6월 19일 접수된 주식회사호남청과의 가압류(갑5)임. 이보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 보임. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현장 조사 등 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

본 건이 위치한 문흥동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 상가들이 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 편임. 학교, 공원 등도 인접해 있어 주거 환경이 비교적 양호한 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 상가 및 점포, 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육환경

단지 서측 인근에 광주우산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 90,000,000원의 한국토지주택공사 임차인이 존재하며, 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 대항력 유무에 따른 실제적인 법적 쟁점은 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류 및 강제경매로 인해 권리관계가 복잡한 편임.

* 토지 이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 도로, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 등에 해당하여 향후 재건축 또는 개발 시 일부 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 문흥동 소재 본 아파트는 교통 및 교육 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋은 편이나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 다수의 권리관계가 설정되어 있어 경매 진행 과정 및 낙찰 후 관리에 신중한 접근이 요구됨. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 매수인의 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 보이나, 이에 대한 정확한 법리적 해석과 확인은 필수적임.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 주요 간선도로 인접 및 대중교통 이용 편리.

* 학군: 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수함.

* 낮은 감정가 대비 면적: 96,000,000원의 감정가 대비하여 건물 면적이 72.62㎡로, 시세 대비 저평가 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 96,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 존재 및 기타 법적 검토 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 보증금 부담은 없을 것으로 가정하여 시세 및 시장 상황을 반영한 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 분석, 임차인 권리 관련 법률 자문, 현장 방문을 통한 물건 상태 점검 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.