나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5801 [1] 전라남도 영광군 영광읍 도동리 348-16 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 영광군 영광읍 도동리 옥당중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 (사용승인일: 1991.5.24) 외 벽: 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

연립주택

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 연립주택 부지

인접 도로상태등

남측 소로한면을 통하여 차량 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

공부와의 차이

동문아파트 C동(3동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(23.4평형) 연립주택

물건 비고

- 건축물대장상 건물명칭은' 동문아파트 C동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5801 (1)

소재지: 전라남도 영광군 영광읍 도동리 348-16 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 67,000,000원

토지면적: 44.67㎡ (약 13.51평)

건물면적: 70.82㎡ (약 21.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 응OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명칭: 동문아파트 C동 302호

건축년도: 1991년 5월 24일 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 영광군 영광읍 도동리 옥당중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 장방형 평지로서 연립주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 소로(좁은 도로)에 접해 있어 차량 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 을5 근저당 (정주새마을금고, 2018.12.26. 접수, 35,100,000원)이 말소기준권리입니다.

* 갑13 가압류 (응우엔티홍프엉, 2022.12.02. 접수, 42,724,000원)

* 갑14 강제경매 (응우엔티홍프엉, 2025.09.09. 접수, 52,986,512원) - 본건 경매개시결정 등기

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 기재된 근저당, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 있더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 경우입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중 '프라이빗99' 연립주택(2024년 건축)의 경우, 109.93㎡(약 33평)이 2025년 8월 330,000,000원에, 126.61㎡(약 38평)이 2026년 3월 380,000,000원에 거래되었습니다. 평당 시세는 약 1,000만원 수준입니다.

* '세가빌리브' 연립주택(2021년 건축)의 경우, 84.61㎡(약 25.6평)이 2026년 3월 223,000,000원에 거래되었습니다. 평당 시세는 약 870만원 수준입니다.

* 본건과의 비교: 본건은 1991년 건축된 연립주택으로, 감정가 67,000,000원(약 313만원/평)입니다. 최근 신축 및 준신축 연립주택의 시세가 평당 870만원~1,000만원임을 감안할 때, 본건의 감정가는 건축 연식에 따른 가치 하락이 반영된 것으로 보입니다. 그러나 주변 신축 또는 준신축 연립주택과의 시세 차이가 상당히 존재하므로, 재건축 또는 리모델링 잠재력을 고려한 접근이 필요할 수 있습니다.

* 건물 규모: 본건은 4층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적은 70.82㎡(약 21.42평)입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 옥당중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 주거지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 연립주택 밀집 지역으로 주거환경이 비교적 안정적입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1991년 건축된 건물로, 30년 이상 경과하여 내부 시설 노후화 및 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공실 위험: 신축 또는 준신축 대비 시세 차이가 크므로, 공실 발생 시 임대수익률 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 미확인 점유자: 임차인 현황상 인수 부담이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 영광군 영광읍에 위치한 1991년 준공된 연립주택으로, 감정가는 67,000,000원입니다. 주변 신축 연립주택 시세 대비 현저히 낮은 감정가는 건물의 노후화가 반영된 결과로 판단됩니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수할 임차인의 보증금도 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 건물의 노후화로 인한 수리비 발생 가능성 및 시장 상황에 따른 향후 가치 변동을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정이며, 인수할 임차인 보증금이 없어 명도를 용이하게 진행할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 주변 신축/준신축 연립주택 시세와 비교 시, 본건의 감정가가 낮게 책정되어 있어 시장 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 입지 조건: 주거지역 내 위치하며, 학교 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보와 본건의 감정가, 건축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 90,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가보다 높으나, 최근 거래된 신축/준신축 연립주택의 시세와 비교했을 때 노후화된 건물의 가치를 보수적으로 반영한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 추가로 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.