나이스옥션 법원경매 전주 2025타경943 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

본건은 전주지방법원 2025타경943 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 주식회사 OOOOOOOOO이며, 공동담보로 경매가 신청되었습니다.

매각물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되는 건입니다.

1.2. 소재지및건물현황

소재지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 626-75에 위치한 주건축물 1동 1층 103호입니다.

현재 현황은 오픈된 상가로, '소매점(에브리마트)'으로 이용 중입니다.

1.3. 토지현황

토지면적은 372.08㎡ (약 112.57평)이며, 이에 대한 토지 지분은 372.08㎡입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 건물구조및용도

건물 용도는 근린상가이며, 철근콘크리트구조입니다.

건물면적은 356.40㎡ (약 107.77평)이며, 건물 지분은 356.4㎡입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

1.5. 감정가및매각정보

감정가는 2,968,000,000원입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변교통

해당 물건은 전주시 덕진구 송천동에 위치하여, 시내외 접근성이 양호한 편입니다.

주변 도로망을 통해 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성도 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

2.2. 지역및환경

송천동 지역은 전주시의 주요 주거 및 상업 밀집 지역 중 하나로, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

근린상가로서 주변 아파트 단지 및 주택가를 배후로 두고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않으나, 상권 및 지역 특성상 주거 환경과 조화로운 지역으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 17일 접수된 전북은행 근저당권(을9)입니다.

해당 권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는권리

등기부등본 및 물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (해당사항 없음)

3.3. 임차인분석

현재 파악된 임차인은 총 6명이며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 송

보증금: 1,000,000원, 차임: 250,000원, 전입(사업)일자: 2025-04-02, 대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 10,000,000원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2024-01-02, 대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 10,000,000원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2022-04-11, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입(사업)일자: 2024-11-20, 대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 30,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입(사업)일자: 2025-01-22, 확정일자: 2025-10-15, 배당신고일자: 2025-11-24, 대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 10,000,000원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2023-03-22, 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

참고사항으로, 신청채권자(전북은행)의 보정서에 의하면 근저당권 설정 시 제출한 임대차내역 확인서상 임차인이 존재하지 않는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 임차인들과의 관계에서 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

3.4. 채권총액

등기부채권 총액은 4,045,600,000원입니다. (근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정 등 포함)

4. 상권분석

4.1. 현재이용상태

본건은 현재 '튼(오픈)상가' 형태로 '소매점(에브리마트)'으로 이용 중에 있습니다.

이는 즉시 영업이 가능한 상태임을 시사합니다.

4.2. 주변상권특성

송천동 지역은 배후 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 소비층을 확보할 수 있는 상권입니다.

특히 1층 근린상가는 접근성과 가시성이 높아 지역 주민들의 일상 소비를 유인하는 데 중요한 역할을 합니다.

'에브리마트'라는 소매점 운영은 해당 상권 내에서의 수요가 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해당 물건이 위치한 송천동 지역은 전주시의 중심 지역 중 하나로, 마트, 병원, 은행, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

주변 상업시설 및 주거 시설과의 연계성이 좋아 주민들의 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

모든 권리가 매각으로 소멸되는 것으로 분석되나, 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하는 수준이므로 경매 진행 과정에서 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

또한, 신청 채권자가 임대차 내역이 없다고 주장하는 부분은 추후 명도 과정에서 임차인과의 갈등의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 명도관련리스크

현재 임차인이 영업 중이나 대항력이 없는 상황이므로, 일반적인 명도 절차를 통해 진행될 것입니다.

다만, 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 명도 저항이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 기타리스크

본건과 관련된 건축물 관련 위법 사항이나 특이사항은 제공된 자료에서 명확히 파악되지 않았습니다.

다만, 부동산 임의경매 물건 특성상 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 누수, 균열 등 물리적 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 전주시 덕진구 송천동의 1층 근린상가로, 현재 소매점(에브리마트)으로 성업 중인 물건입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상되며, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 유리한 권리 분석 결과를 보입니다.

다만, 높은 채권 총액과 임대차 관련 상반된 정보는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자포인트

* 우량 입지: 전주시 덕진구 송천동의 중심 상권에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 현황 영업 중: '에브리마트'로 영업 중인 상태로, 인수 후 바로 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 토지 사용에 대한 제약이 없습니다.

9. 예상입찰가

감정가는 2,968,000,000원입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 없고, 현재 영업 중인 소매점으로 즉시 수익 창출이 가능하다는 장점이 있습니다.

그러나 채권 총액이 높은 점, 임차인 관련 상반된 정보, 그리고 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 임차인과의 협상 비용, 명도 예상 비용 등을 면밀히 분석하여 결정해야 하며, 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.