나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101918 [1] 부산광역시 사하구 장림동 349-14 5층 조표14114-50호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 소재하는 효림초등학교 북서측에 소재하는 아파트(현칭 '제일아파트') 5층 조표14114-50호(현칭 '511')로서 부근은 근린생활시설, 기존주택 및 아파트 등으로 형성되어 있는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 단위호로서 [사용승인일: 1978.12.28] ·외 벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감. ·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감. ·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물 대장상 아파트이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 및 점포의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 본건의 공유자 중 1인 박순일氏 지분(4분의1)전부에 대한 평가로서, 평가 대상 전유부분의 위치 및 경계에 대한 확인이 곤란한 바, 전유부분 전체를 기준으로 감정평가하되, 면적사정은 지분비율에 의하였음.

물건 비고

-지분매각
-공유자의 우선매수신고는 1회애 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).
-현칭은 제일아파트 511호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101918 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사한빛자산관리대부 (등기부등본상 권리자로 표기)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 349-14 5층 조표14114-50호 (현칭: 제일아파트 511호)

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층

사용승인일: 1978년 12월 28일

건물 총 면적: 63.11㎡ (약 19.09평)

건물 지분 면적: 15.7775㎡ (약 4.77평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 총 면적: 36.23㎡ (약 10.96평)

토지 지분 면적: 9.0575㎡ (약 2.74평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 19,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 별도 확인 필요)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항:

* 지분매각으로 인해 전체 소유권 취득이 불가합니다.

* 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 이후 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가하므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 소재하며, 효림초등학교 북서측에 위치한 제일아파트 511호입니다. 주변은 근린생활시설, 기존 주택 및 아파트 등이 혼재된 주상지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2025년 9월 10일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 박순일 지분 강제경매 (갑3) 입니다.

* 상속으로 인한 소유권 이전 (갑2) 및 박규수 소유권 이전 (갑1) 등은 말소기준권리보다 선순위이거나, 해당 경매절차에서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 사하구(부산광역시)의 박순일 지분 압류 (갑4) 또한 말소 대상입니다.

* 현재 등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 압류 및 경매개시결정 채권액을 제외한 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서에 의하면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 등기부등본 상에 별도의 지상권 설정 내역은 확인되지 않았으므로, 입찰 전 말소되지 않는 권리에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

* 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 장림동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 주상지대로, 지역 주민들을 위한 생활 편의시설이 일부 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 효림초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

* 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분(1/4 추정)만 매각 대상이므로, 낙찰받더라도 해당 부동산에 대한 단독 사용 및 처분이 제한될 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수신고

* 공유자 우선매수 신고가 있는 관계로, 낙찰 이후에도 공유자가 우선매수 신고를 통해 낙찰가로 해당 지분을 매수할 가능성이 있습니다. (주의사항 참조)

6.3. 건축물 노후화

* 건축물 사용승인일이 1978년 12월 28일로, 약 48년가량 경과된 노후 건축물이므로 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 미확인 내부 상태

* 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 상태 확인이 불가합니다. 이는 잠재적인 하자나 수리 필요 여부를 파악하기 어렵게 하며, 추가적인 비용 발생 가능성을 높입니다.

6.5. 토지이용계획

* 본건 토지는 근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (100m, 70m), 비행안전구역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 환경 문제 가능성

* 해당 지역(사하구 장림동)은 과거 폐기물 처리시설 부지 확장 논란이 있었으며, 미세먼지 특별관리구역으로 지정될 만큼 대기질 관련 이슈가 제기된 바 있습니다. 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 아파트 지분 매물로, 효림초등학교 인근에 소재하여 교육 환경이 비교적 양호하며 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인으로는 토지 및 건물 전체가 아닌 지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수신고 가능성입니다. 또한, 건물 노후화, 내부 미확인 상태, 지역의 환경 문제 가능성 등은 추가적인 주의와 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 위치: 자녀가 있는 실수요자에게는 교육 환경이 긍정적인 요소입니다.

* 주상지대 특성: 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이할 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 낮은 감정가는 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 시세, 주변 유사 물건의 실거래가, 낙찰가율, 권리 분석 결과, 명도 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 지분 매각이라는 특성상 일반 물건보다 훨씬 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 시세 정보 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101918 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사한빛자산관리대부 (등기부등본상 권리자로 표기)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 349-14 5층 조표14114-50호 (현칭: 제일아파트 511호)

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층

사용승인일: 1978년 12월 28일

건물 총 면적: 63.11㎡ (약 19.09평)

건물 지분 면적: 15.7775㎡ (약 4.77평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 총 면적: 36.23㎡ (약 10.96평)

토지 지분 면적: 9.0575㎡ (약 2.74평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 19,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 별도 확인 필요)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항:

* 지분매각으로 인해 전체 소유권 취득이 불가합니다.

* 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 이후 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가하므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 소재하며, 효림초등학교 북서측에 위치한 제일아파트 511호입니다. 주변은 근린생활시설, 기존 주택 및 아파트 등이 혼재된 주상지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2025년 9월 10일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 박순일 지분 강제경매 (갑3) 입니다.

* 상속으로 인한 소유권 이전 (갑2) 및 박규수 소유권 이전 (갑1) 등은 말소기준권리보다 선순위이거나, 해당 경매절차에서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 사하구(부산광역시)의 박순일 지분 압류 (갑4) 또한 말소 대상입니다.

* 현재 등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 압류 및 경매개시결정 채권액을 제외한 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서에 의하면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 등기부등본 상에 별도의 지상권 설정 내역은 확인되지 않았으므로, 입찰 전 말소되지 않는 권리에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

* 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 장림동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 주상지대로, 지역 주민들을 위한 생활 편의시설이 일부 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 효림초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

* 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분(1/4 추정)만 매각 대상이므로, 낙찰받더라도 해당 부동산에 대한 단독 사용 및 처분이 제한될 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수신고

* 공유자 우선매수 신고가 있는 관계로, 낙찰 이후에도 공유자가 우선매수 신고를 통해 낙찰가로 해당 지분을 매수할 가능성이 있습니다. (주의사항 참조)

6.3. 건축물 노후화

* 건축물 사용승인일이 1978년 12월 28일로, 약 48년가량 경과된 노후 건축물이므로 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 미확인 내부 상태

* 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 상태 확인이 불가합니다. 이는 잠재적인 하자나 수리 필요 여부를 파악하기 어렵게 하며, 추가적인 비용 발생 가능성을 높입니다.

6.5. 토지이용계획

* 본건 토지는 근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (100m, 70m), 비행안전구역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 환경 문제 가능성

* 해당 지역(사하구 장림동)은 과거 폐기물 처리시설 부지 확장 논란이 있었으며, 미세먼지 특별관리구역으로 지정될 만큼 대기질 관련 이슈가 제기된 바 있습니다. 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 아파트 지분 매물로, 효림초등학교 인근에 소재하여 교육 환경이 비교적 양호하며 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인으로는 토지 및 건물 전체가 아닌 지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수신고 가능성입니다. 또한, 건물 노후화, 내부 미확인 상태, 지역의 환경 문제 가능성 등은 추가적인 주의와 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 위치: 자녀가 있는 실수요자에게는 교육 환경이 긍정적인 요소입니다.

* 주상지대 특성: 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이할 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 낮은 감정가는 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 시세, 주변 유사 물건의 실거래가, 낙찰가율, 권리 분석 결과, 명도 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 지분 매각이라는 특성상 일반 물건보다 훨씬 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 시세 정보 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.