나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3228 [1] 부산광역시 사하구 하단동 1175 가락타운아파트 302동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하남초등학교' 북측 인근에 소재하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 집합상가 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하층 지상20층 건물 내 4층 404호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 3단지의 동측으로 노폭 약 25M 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 15M 내외, 남측으로 노폭 약 5M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1175번지 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-09-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 1176번지 : 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2025-07-23)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-24)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-09-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경3228 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 1175 가락타운아파트 302동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 270,000,000원

토지면적: 36.57㎡ (약 11.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 손기윤 (2014-02-26), 김명자 (2015-10-21), 김기란 외 1명 (2017-12-29)

* 주택 임차권: 이병국 (보증금 170,000,000원, 2024-11-07 등기, 전입 2020-06-30, 확정 2020-06-08). 말소 여부: 인수.

* 근저당권: 부산은행 (162,800,000원, 2022-05-09). 말소 여부: 말소. (말소기준권리)

* 기타 권리: 여러 건의 가압류 및 압류 (부산신용보증재단, 신용보증기금, 롯데캐피탈, 강서구, 롯데카드, 국민건강보험공단 등)가 있었으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 임의경매 개시 결정: 부산은행 (151,600,877원, 2025-06-26). 말소 여부: 말소.

* 등기부채권 총액: 480,606,987원

1.3. 건축물표제부 요약

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 1175번지 (신주소: 부산광역시 사하구 하신중앙로 265)

* 건물명: 가락타운2·3단지

* 동 호수: 302동 1404호 (참고: 제공된 주소는 302동 4층 404호로, JSON 정보와 차이가 있습니다. 보고서에서는 제공된 주소인 404호를 기준으로 작성합니다.)

* 주요 구조: 철근콘크리트구조 (스라브 지붕)

* 건물 용도: 공동주택 (아파트)

* 사용승인일: 1992년 9월 14일

* 층수: 지하 1층, 지상 20층 (본건은 4층)

* 전유부분 면적: 84.96㎡ (제공된 건물면적과 일치)

1.4. 아파트 정보

* 아파트명: 가락타운2.3단지아파트

* 주소: 부산광역시 사하구 하단동 1175

* 건축년도: 1992년

* 총 세대수: 2980세대

* 총 동수: 35동

* 최고층: 24층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등

1.5. 최근 아파트 매매/임대 정보 (참고용)

* 유사 면적 (84.96㎡ 기준):

* 2026년 7월 20일: 84.96㎡, 24층, 258,000,000원

* 2026년 7월 6일: 84.93㎡, 8층, 270,000,000원

* 해당 면적의 최근 실거래가는 약 2억 5천 8백만원 ~ 2억 7천만원 수준입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하남초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 집합 상가 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건이 소재한 단지의 동측으로는 약 25M, 서측 및 북측으로는 약 15M, 남측으로는 약 5M의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 소로, 중로, 대로 등 다양한 도로 구역에 접해 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 역사문화환경보존지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인

본건에는 '이병국'이라는 임차인이 있으며, 2020년 6월 30일 전입 신고와 2020년 6월 8일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 해당 임차권은 말소기준권리(근저당)보다 선순위이므로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.2. 물건명세서상 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 19번 주택임차권 (이병국, 보증금 170,000,000원, 전입 2020-06-30, 확정 2020-06-08)이 존재합니다.

* 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

을구 18번 근저당권 (부산은행, 2022-05-09)이 말소기준권리로서, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 보증금

등기부등본 상 임차인의 보증금은 170,000,000원이며, 해당 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 따라서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 잔액만큼은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변에 집합 상가 등이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 다만, 아파트 단지 내 상가 비중이 높아 자체적인 소비 규모가 클 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 인근 상업 지구를 통해 이용 가능합니다.

* 단지 내 커뮤니티 시설 (관리사무소, 주민공동시설 등) 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 교육시설

* '하남초등학교'가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 인근에 다수의 중고등학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 토지이용계획 상 '상대보호구역' 및 '절대보호구역'으로 지정된 구역이 다수 존재합니다.

5.3. 주변 혐오시설

* 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않습니다. 다만, '비행안전구역'에 해당하므로 항공기 소음 등 관련 사항을 추가적으로 확인해 볼 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 선순위 임차권자가 존재하며, 보증금 170,000,000원의 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 매수 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 경매 절차상 일반 물건과 다른 특이사항이 있을 수 있으므로, 관련 정보를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 1992년 사용승인된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 사항을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구의 대단지 아파트에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 최우선으로 고려해야 할 사항은 선순위 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 해당 보증금 170,000,000원을 충분히 고려하여 총 매수 비용을 산정하고, 잔액 인수 가능성을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 사하구 하단동의 대단지 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 안정적인 수요: 노후화된 아파트이지만, 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 잠재적 가치: 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 약 260,000,000원 ~ 270,000,000원 수준입니다.

하지만 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원이 인수될 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

예상 입찰가는 시장 가격과 인수되는 보증금을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 부담해야 할 총 비용에 포함시킨다는 전제 하에, 시장 가격 수준인 약 260,000,000원을 총 매수 희망가로 설정하고, 이에 따라 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 총 매수 비용 상한을 260,000,000원으로 가정할 때, 예상되는 '입찰가'는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

이는 입찰 후 임차인의 보증금 잔액 인수분을 별도로 고려한 금액이며, 실제 인수되는 보증금액에 따라 총 매수 비용은 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.