나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5826 [1] 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 ‘민락해변공원’ 남동측 인근에 위치하는 구분 건물(제2종근린생활시설)인 타워더모스트광안 2층 203호(북동향: 72.7 평형) 본단지는 1개 동으로 구성되어 있으며, 주변은 해수욕장, 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보로 약 10분 정도 소요되여 제반 교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 2층(신측/사용승인일자: 2021.08.26)으로서 외벽: 치장석 마감 및 몰탈위 수성페인팅, 내벽: 인테리어 마감, 창호: 샷시창이며, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

제2종근린생활시설 <현재는 공실임>으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 장방형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 중로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 공실로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타: 현재는 "공실상태" 입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5826 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남은행 (경OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 181-88, 타워더모스트광안 2층 203호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

건물명: 타워더모스트광안

사용승인일자: 2021년 08월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 18층 중 2층

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.22㎡ (토지 지분: 35.2209㎡)

건물면적: 106.95㎡ (전용면적: 약 32.3평)

건물 지분: 106.95㎡

분양면적: 72.7평 (약 240㎡)

1.4. 감정가

감정가: 1,076,000,000원

1.5. 특이사항

유동화 물건, 현재 공실 상태

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락해변공원' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 해수욕장, 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 특히 광안리 해변과 인접하여 쾌적한 환경과 우수한 조망권을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(도보 약 10분 소요)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 상황

건물은 북측 및 동측으로 중로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권, 경남은행, 2021년 10월 28일 접수, 채권액 1,155,600,000원. 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약 (말소 예정 권리)

* 갑3. 소유권이전(신탁말소), 플래닝더모스트2호주식회사 (2021-10-28)

* 갑4. 소유권이전, 유태진 외 1명 (2021-10-28)

* 갑5. 4번 유태진 지분가압류, 롯데카드주식회사 (2025-05-19)

* 갑6. 4번 유태진 지분가압류, 한국자산신탁주식회사 (2025-06-10)

* 갑7. 4번 유태진 지분가압류, 한화생명보험주식회사 (2025-07-21)

* 갑8. 4번 유태진 지분가압류, 한국캐피탈주식회사 (2025-08-13)

* 갑9. 임의경매, 경남은행 (2025-09-10) - 본건 경매 개시 결정

* 갑10. 4번 유태진 지분가압류, 케이비캐피탈주식회사 (2025-10-28)

* 갑11. 4번 한미선 지분압류, 수영구(부산광역시) (2026-07-20)

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 1,463,559,239원 (을1 + 갑5~갑11 합계)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시되어 있지 않습니다. (지상권 개요 없음)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 공실 상태로 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 민락동 일대는 광안리 해변과 민락해변공원을 중심으로 관광객 및 지역 주민을 아우르는 상권이 형성되어 있습니다. 특히 바다 조망이 가능한 입지로서 다양한 업종의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다. 올리브영 등 주요 브랜드가 관광 상권 특성을 반영한 매장을 운영하는 등 상권 활성화가 잘 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 내 상가 특성

타워더모스트광안 건물은 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 구성된 건물입니다. 2층에 위치한 본 물건은 근린생활시설 용도로, 현재 공실 상태이나 주변 상권의 유동인구를 바탕으로 향후 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 잠재 고객

인근 아파트 단지 거주민, 광안리 해변 방문객, 관광객 등이 주요 잠재 고객층이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대중교통 접근성이 우수하며, 광안리 해변, 공원, 다양한 상업 및 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거/상업 환경

바다와 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 상업 시설이 발달하여 비즈니스 활동에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 공실 상태로, 향후 공실 발생 가능성이 있습니다. 임차인 확보 및 공실 기간 관리가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로서, 일반 물건보다 복잡한 금융 구조나 특수 거래 조건이 존재할 수 있습니다. (구체적 내용은 추가 확인 필요)

6.3. 내부 마감재 미확인

이해관계인 부재로 내부 마감재 조사가 이루어지지 않았습니다. 인수 후 예상치 못한 하자나 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 채권 총액 대비 감정가

등기부상 채권 총액(약 14.6억 원)이 감정가(약 10.7억 원)를 초과합니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 높은 경쟁률 또는 유찰 가능성도 고려해야 합니다.

6.5. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동, 광안리 해변 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 신축 상가 건물입니다. 2021년 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물이며, 제2종근린생활시설로서 상권 내에서 충분한 활용 가능성을 지닙니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다. 다만, 현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 점, 내부 마감재 미확인 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광안리 해변 및 민락해변공원 인근, 뛰어난 관광 및 지역 상권 접근성.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후화 우려가 적음.

* 성장 잠재력: 관광객 및 지역 주민 수요 기반의 임대 수익 창출 기대.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰자가 깨끗한 권리 취득 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 1,076,000,000원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 유동화 물건이라는 특수성과 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점 등을 고려할 때, 예상 입찰가 산정은 보수적으로 접근해야 합니다. 향후 임대 수익률, 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세, 건물 관리비, 예상되는 내부 보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사 및 임대 수익률 분석, 그리고 현장 조사를 통한 내부 상태 파악이 필수적입니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 향후 예상되는 임대 수익과 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.