나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5822 [1] 부산광역시 해운대구 우동 654-4 세움오피스텔 1동 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 부산기계공고 남측 인근에 위치하며
주위는 주상용건물, 숙박시설, 근린생활시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 14층 건물내 9층 906호로서,
외벽: 화강석판붙임 및 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

엘리베이터, 공동소화전, 급배수 및 위생설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 주상용건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획
구역(최초2002.6.19)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관
관리구역(2018.2.21)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5822 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 654-4 세움오피스텔 1동 9층 906호

* 건물명: 세움오피스텔

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 토지면적: 4.43㎡ (약 1.34평) (토지 건물 일괄 매각)

* 감정가: 50,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 우동에 소재하며, 부산기계공고 남측 인근에 위치합니다. 주위는 주상용 건물, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 부산 지하철 2호선 해운대역 이용이 가능하나, 도보로는 다소 거리가 있습니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 평지붕 14층 건물 중 9층 906호이며, 외벽은 화강석판 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 토지 이용: 대체로 평탄한 사다리형 유사 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 북측으로 약 6미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 150m), 상대보호구역, 온천지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각.

* 말소기준권리: 본건 등기부상 을1 주택임차권보다 후순위인 갑5. 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 (2025-09-10) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 을1. 황지원 주택임차권:

* 임차인: 황지원 (황 )

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원 (전액 무상 거주 또는 월세 정보 미상)

* 전입일자: 2020-08-25

* 확정일자: 2020-08-05

* 배당신고일자: 2024-09-24

* 대항력: 있음.

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금: 상기 임차인의 보증금 45,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 것으로 예상됩니다. (참고: '인수 보증금 합계: 0원' 표시는 경매 채무액 인수와는 별개로, 임차인 보증금 인수 여부를 나타냅니다.)

* 등기부 채권 총액: 약 135,961,583원 (임차권 45,000,000원 + 강제경매 채권액 90,961,583원)

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 본건은 해운대구 우동의 핵심 상업지역에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 업종 적합성: 업무시설(오피스텔)로서 사무실 용도 또는 1~2인 가구의 주거 용도로 활용 가능성이 높습니다. 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

* 경쟁 환경: 유사 규모의 오피스텔 및 상가들이 다수 존재할 것으로 예상되며, 공실률 및 임대료 경쟁은 지역 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 부산 지하철 2호선 해운대역을 중심으로 한 대중교통망 및 차량 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육환경: 부산기계공고가 인근에 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 교육 시설이 존재할 수 있습니다.

* 기타: 해운대 온천지구에 속해 있어 지역적 특성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 황지원 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 45,000,000원 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 경매 물건의 채권 총액 및 감정가를 고려할 때, 임차인 보증금 전액 회수 가능성이 낮아 상당 금액 인수 위험이 존재합니다.

* 복잡한 토지이용계획: 일반상업지역 외 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 건축법 최고높이 제한, 온천지구 등 다양한 용도 및 건축 규제가 복합적으로 적용되고 있어 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2002년에 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 부산 해운대구의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 우수하나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 매우 큰 것이 특징입니다. 임차인의 보증금 45,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 높아질 수 있습니다. 따라서, 본건의 정확한 시세 파악, 인수되는 보증금 액수 산정, 임차인과의 명도 협상 등 다각적인 분석을 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 해운대 상업지구 내 오피스텔: 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 50,000,000원 기준, 추가 보증금 인수 부담을 고려하더라도 투자 기회를 모색해볼 수 있습니다. (단, 총 투자 비용 고려 필수)

* 교통 및 생활 인프라: 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 50,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 4월~7월):

* 33.48㎡ (약 10.13평), 2층: 4,200만원 (약 125.45만원/㎡)

* 36.36㎡ (약 10.99평), 11층: 5,000만원 (약 137.51만원/㎡)

* 47.54㎡ (약 14.37평), 5층: 11,700만원 (약 246.11만원/㎡) - 면적이 크고 층수 차이 커 비교 제한적.

* 본건 면적(28.98㎡) 및 유사 면적 매매가 기준 시세: 약 3,800만원 ~ 4,000만원 내외로 추정됩니다.

* 주요 리스크: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 45,000,000원 인수.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 시세가 약 3,800만원 ~ 4,000만원 수준임을 감안할 때, 임차인의 보증금 45,000,000원을 인수하게 되면 총 취득 비용은 8,300만원 ~ 8,500만원 이상이 됩니다.

* 따라서, 보수적인 접근을 통해 인수되는 보증금 부담을 상쇄할 수 있는 수준으로 입찰가를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 35,000,000원 ~ 40,000,000원

* 이 입찰가 범위에서 낙찰받을 경우, 총 실질 취득 비용은 80,000,000원 ~ 85,000,000원 수준이 됩니다. 이 비용으로 현재 시세 대비 높은 가격이 될 수 있으므로, 추가적인 협상 또는 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.