나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경744 [1] 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 16층1604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락공원 남서측 인근에 위치한 타워더모스트 광안 16층 1604호로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 광안리해수욕장 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량진입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 16층 1604호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 치장석 붙임등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시 창호.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔).

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 중로에 접하며, 지하 주차장시설이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 중점경관관리구역(2018-02-21).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

공부상 업무시설(주거용 오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 건물정보

4. 권리분석

5. 상권분석

6. 생활정보

7. 잠재적 리스크

8. 종합 의견

9. 투자 포인트

10. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경744 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 16층1604호

건물종류: 오피스텔 (업무시설, 주거용)

토지면적: 8.13㎡ (약 2.46평)

건물면적: 24.69㎡ (약 7.47평)

감정가: 226,000,000원 (2억 2600만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락공원 남서측 인근에 위치하며, 광안리해수욕장과 매우 가까운 곳에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 그리고 광안리해수욕장 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 북측 및 동측으로 중로(폭 12m~15m)에 접하고 있으며, 건물 내 지하 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로3류 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물정보

* 건축년도: 2021년 사용승인된 건물입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 16층에 해당합니다.

* 마감: 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 치장석 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주차: 지하 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 30일 접수된 신한은행 근저당권(채권최고액 1억 3800만원)이 말소기준권리입니다.

* 진행 경매: 본 건 경매는 2025년 9월 11일 접수된 신한은행의 임의경매개시결정(채권액 1억 1830만 1272원)에 의해 진행되었습니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(을1 근저당, 갑5 임의경매, 갑6, 갑7 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 9월 10일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 민락동 일대는 부산의 대표적인 관광지인 광안리해수욕장을 배후로 하여 상업, 업무, 주거 기능이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

* 주변에 다수의 상업시설, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화가 잘 되어 있는 편입니다.

* 타워더모스트광안은 비교적 신축급의 오피스텔 복합건물로, 단지 내 상업시설 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 광안리해수욕장, 민락공원 등 휴식공간이 인접해 있으며, 마트, 편의점, 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 의료시설: 부산 좋은강안병원 등 종합병원과 다수의 병의원이 근거리에 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도: 공부상 '업무시설(주거용 오피스텔)'로 등재되어 있어, 실제 주거용으로 사용할 경우 주택 관련 세금 및 규제 적용 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 관리비: 신축 건물임에도 불구하고, 오피스텔의 특성상 향후 관리비 부담이 발생하며, 체납 관리비 발생 시 인수 여부를 확인해야 합니다. (다만, 본 건의 경우 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 시세 변동: 주변 지역의 신축 오피스텔 및 공동주택 공급 추이에 따라 향후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심적인 관광 및 상업지구인 광안리에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다. 탁월한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 권리 관계 또한 명확하여 인수되는 권리가 없으므로 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 보입니다. 다만, 오피스텔의 특성상 공실 위험 및 관리비 부담에 대한 고려는 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 부산을 대표하는 광안리해수욕장 인근의 탁월한 위치 프리미엄.

* 신축급 컨디션: 2021년 준공으로 건물 노후화가 적어 즉시 사용 가능.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

* 다양한 활용도: 업무시설 또는 주거용 오피스텔로 활용 가능.

1.9. 예상 입찰가 산정

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(타워더모스트광안) 내 유사 면적(약 24.68㎡)의 거래는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 19일: 14층, 212,200,000원 (2억 1220만원)

* 2025년 12월 16일: 14층, 130,000,000원 (1억 3000만원) - *이 거래는 층수 및 면적이 유사함에도 불구하고 다른 실거래가와 큰 차이를 보여 특이 사례로 판단됩니다.*

* 2025년 12월 05일: 9층, 160,000,000원 (1억 6000만원)

본건은 16층에 위치하고 있으며, 감정가는 226,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 가장 유사하고 높은 가격은 14층의 212,200,000원입니다.

감정가가 최근 최고 실거래가보다 다소 높게 책정되었으나, 최상층에 가까운 16층이라는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하의 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 130,000,000원과 같은 특이 거래 사례는 본 입찰가 산정 시 주요 기준으로 삼기 어렵습니다.

이에 본 물건의 투자 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 80% ~ 88% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원 (1억 8천만원 ~ 2억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.