나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5825 [1] 부산광역시 남구 용호동 958 빌리브센트로 에이동 2층229호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 분포고등학교 북서측 인근에 위치하는 빌리브센트로 에이동 2층 229호로서, 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량진출입 원활하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 229호로서, -외벽: 치장석 및 복합판넬 등 마감 -내벽: 타일 및 페인팅 등 -바닥: 타일 등 -창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 소화전 설비, 천정고정형 에어컨(2대) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설 및 근린생활시설 등의 부지임.

인접 도로상태등

북동측, 남동측, 남서측으로 폭 약 20m 내외, 북서측으로 폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대곤계: 미상임. -기 타: 없음.

물건 비고

현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5825 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 남구 용호동 958 빌리브센트로 에이동 2층 229호

용도: 근린상가

건물면적: 47.48㎡ (약 14.37평)

건물지분: 47.4825㎡ (약 14.37평)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 229호

주요 설비: 급·배수 및 위생설비, 에스컬레이터, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 소화전, 천정고정형 에어컨(2대)

1.3. 토지 정보

토지면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

토지지분: 12.955999999999998㎡ (약 3.92평)

토지 이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 감정가 및 채권자

감정가: 600,000,000원

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 분포고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 빌리브센트로 단지는 1만여 세대에 달하는 메트로시티 주거 타운의 중심에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 약 20m 내외 및 15m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 부지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 01월 27일 접수된 경남은행 근저당권(채권최고액 523,200,000원)입니다. [을1]

이 외 소유권이전1번신탁등기말소 [갑2] 및 경남은행의 임의경매개시결정(채권액 455,541,219원) [갑3] 등이 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

현재 조사된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없습니다.

3.3. 총 채권액 (등기부 기준)

등기부상 채권 총액은 523,200,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 속한 빌리브센트로 단지 내 상가는 물론, 인근의 W스퀘어(롯데마트, 다이소, 빕스 등 입점), 메가마트, GS하이츠자이, LG메트로시티 등 대규모 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖춘 항아리 상권을 형성하고 있습니다.

향후 스타벅스 입점 예정 소식은 유동 인구 증가에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재 고객

주변 아파트 단지 거주민, 인근 학교(분포고등학교 등) 학생 및 교직원, 빌리브센트로 단지 내 고정 수요 등이 주요 잠재 고객층입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가시설 외에도 W스퀘어, 메가마트 등 대형 마트와 다이소, 빕스 등 다양한 프랜차이즈 및 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 환경

본건 인근에 분포초, 분포중, 분포고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 이기대수변공원 등 쾌적한 자연 환경도 가까이 있습니다.

5.3. 유해시설 유무

주변 2km 이내에 유흥시설이 거의 없어 주거 및 상업 활동에 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 물건은 공실 상태로, 공실 장기화 시 공실 위험 및 그로 인한 수익 감소가 발생할 수 있습니다. 따라서 적극적인 임차인 확보 노력이 필요합니다. [주의사항, 물건명세서 참고사항]

6.2. 토지이용계획 관련 제한

상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종(예: 유흥업, 유해업종 등)의 입점이 제한될 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 경기 변동 및 금리 인상 등의 거시 경제 요인이 임대 수요 및 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 남구 용호동 빌리브센트로 내에 위치한 해당 근린상가 물건은 대규모 주거단지와 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주변에 유해시설이 거의 없어 쾌적한 환경입니다. 등기부상 인수 부담 있는 권리가 없어 권리 분석이 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 성공적인 임차인 확보 및 안정적인 수익 창출을 위한 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 완성된 주거 단지 내 중심 상권에 위치하여 풍부한 고정 수요 확보 가능

* 주요 도로변 인접 및 대중교통 이용 편리로 인한 높은 유동 인구 접근성

* 주변에 대형마트, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음

* 2km 이내 유흥시설 거의 없어 쾌적한 상권 환경

* 말소기준권리 외 인수 부담 없는 권리 관계

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 600,000,000원에 감정되었습니다. 현재 공실 상태임을 감안하고, 주변 시세 및 최근 거래 동향, 그리고 상권의 안정성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 위험과 향후 공실 해소를 위한 초기 임대료 조정 가능성 등을 감안해야 합니다.

안정적인 임대 수익과 시세차익을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준인 480,000,000원 ~ 540,000,000원 범위에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 임대 시장 상황 파악 및 경쟁 물건 분석 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.