나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3769 [1] 부산광역시 영도구 봉래동2가 49 오션블루 22층에이-2201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동3가 소재 봉래1동행정복지센터 서측 인근에 위치 하는 오션블루 22층 에이-2201호로서 주위는 아파트 및 오피스텔, 각종 근린생활 시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 25층 건물내 22층 에이-2201호로서 외부 : 석재 및 페인트 마감 등. 창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 공동현관기, 소화전설비, 화재경보설비, 도시 가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 오피스텔 및 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 35m, 북서측으로 폭 약 5m, 남동측으로 폭 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 120m최고 높이: 170m)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경3769 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동2가 49 오션블루 22층 에이-2201호

건물명: 오션블루

층수: 25층 건물 중 22층

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2015년 (사용승인일 2015.04.23. 기준)

구조: 철근콘크리트구조

1.3. 면적정보

토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

토지 지분: 7.99㎡ (약 2.42평)

건물면적: 42.80㎡ (약 12.95평)

건물 지분: 42.8㎡ (약 12.95평)

1.4. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 183,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동2가 소재 오션블루 22층 에이-2201호로서, 봉래1동행정복지센터 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 170m)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4 근저당권 (부산은행, 2022.05.09.)이 말소기준권리입니다.

3.2. 총 채무액

등기부채권 총액은 347,106,235원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (본건 등기부에는 지상권이 등기되어 있지 않습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 경우, 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이 경우 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

오션블루는 25층 규모의 현대식 건물로, 도시형생활주택 및 업무시설로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

인근에 주거 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 22층에 위치하며, 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

내부에는 급배수 및 위생설비, 승강기, 공동현관, 소화전, 화재경보, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 다만, 이해관계인 부재로 내부 마감재 등 상세 조사는 이루어지지 않았습니다.

5.2. 주변 생활편의시설

봉래1동행정복지센터가 인근에 있으며, 아파트, 오피스텔, 각종 상가들이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 현황 미상

임대 관계가 파악되지 않아 실제 점유 여부 및 보증금, 차임 등에 대한 확인이 필요합니다. (명도 관련 이슈 발생 가능성)

6.3. 건축물 용도

건축물대장상 주요 용도가 '업무시설'로 되어 있으나, 실제로는 '도시형생활주택'으로 사용 중입니다. 이는 향후 건축법규 적용이나 용도 변경 등에 있어 확인이 필요할 수 있습니다. (본건의 경우, '구분건물감정평가요항표'에서 '이용상태: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임'으로 명시되어 있어 주거용으로 판단됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 봉래동에 위치한 현대식 고층 건물 내 도시형생활주택입니다. 입지, 교통, 주변 환경이 양호하며, 내부 설비도 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상 등의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해당 지역의 현대식 고층 주거 시설로서의 가치

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성

* 감정가 대비 잠재적 시세 차익 가능성 (권리 분석상 인수되는 부담 적음)

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

9.1. 시세 분석

주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 청성아트 (2013년 준공, 83.3㎡): 2025년 4월 179,000,000원 (약 2,148,859원/㎡)

* 해광빌라B동 (1995년 준공, 58.23㎡): 2025년 6월 95,000,000원 (약 1,631,633원/㎡)

* 광동빌라A동 (1997년 준공, 81.395㎡): 2024년 2월 150,000,000원 (약 1,842,833원/㎡)

비교 대상 물건들은 비교적 오래된 다세대 주택으로, 본건 오션블루(2015년 준공, 25층 고층)와는 건물 신축 연도, 층수, 구조 등에서 차이가 있습니다. 따라서 단순 비교 시 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 오션블루는 현대식 고층 건물이라는 점에서 단위 면적당 가치가 더 높을 것으로 예상됩니다.

감정가는 183,000,000원이며, 이는 42.80㎡(약 12.95평) 기준 약 4,275,700원/㎡에 해당합니다. 제시된 주변 다세대 주택의 실거래가(약 1.6백만원~2.1백만원/㎡)와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 이는 오션블루 건물의 신축성, 층수, 디자인 등 차별화된 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

본 건의 감정가 183,000,000원을 기준으로, 낙찰 가능성 및 권리 인수 부담(없음)을 고려하여 다음과 같은 범위의 입찰가를 제안합니다.

* 적정 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 175,000,000원

* 차순위 매수 가능성, 경쟁 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 특히 임차인 현황이 미상이므로, 명도 비용 및 기간을 충분히 예상하여 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.