나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10507 [1] 경상남도 창녕군 영산면 교리 OOO OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 영산면 교리소재 영산정기시장 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 근린시설, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호2: 대체로 부정형평지의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 기호3: 대체로 세장형에 유사한 토지로서, (기호2)토지의 마당일부로 이용중인 것으로 사료되나, 정확한 위치, 경계 등은 지적측량을 요함.

인접 도로상태

(기호2)토지 남측으로 현황 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역(영산읍성지)<경상남도 문화재보호조례>, 현상변경허가대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 기호3: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역(영산읍성지)<경상남도 문화재보호조례>, 현상변경허가대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

별첨 "사진 및 지적및건물개황도" 참조.

공부와의 차이

(기호3)토지는 지목 '도로'이나, 현황(기호2)토지의 마당 일부로 이용중인 것으로 사료되나, 정확한 위치등은 지적측량을 요하므로 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1. 경량철골구조 패널위기와지붕 단층건으로서 외벽: 사이딩 마감. 내벽: 폐문부재로 조사치 못함. 천정: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: 샤시창호임.

이용상태

1. 단독주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

- -

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장 조사시 폐문부재로 인하여 외부관찰, 건축물 현황도등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 및 제시외 수목(2-1) 포함.
-[목록2] 토지는 북측 일부를 북측 인접지에서 점유·이용중이며, 북측 인접지 일부를 본건에서 점유·이용하는 것으로 보이는 바, 정확한 경계 및 위치는 측량을 요함. 최저매각가격은 인접지 점유로 인하여 영향받는 가격임.
-[목록3] 토지는 공부상 '도로'이나 [목록2] 토지의 마당 일부로 이용중이며, 제시외 건물(1-2, 1-3)은 일부 타지상에 소재하는 것으로 보이는 바, 정확한 위치는 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경10507 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비OOOOOOOO

감정가: 348,295,590원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 교리 144 1동호

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 639.00㎡ (약 193.00평)

건물면적: 97.43㎡ (약 29.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 68.40㎡ (약 20.69평)

토지지분: 639㎡

건물지분: 97.43㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 대상에 제시외 건물(1-1~1-3) 및 제시외 수목(2-1) 포함

* 토지(목록2)는 북측 일부를 인접지에서 점유·이용 중이며, 본건에서 인접지 일부를 점유·이용하는 것으로 보이므로 정확한 경계 및 위치는 측량을 요함. 최저매각가격은 인접지 점유로 인한 영향이 반영된 가격임.

* 토지(목록3)는 공부상 '도로'이나, 현황은 (목록2) 토지의 마당 일부로 이용 중이며, 제시외 건물(1-2, 1-3)은 일부 타지상에 소재하는 것으로 보이므로 정확한 위치는 측량을 요함.

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 건축물 현황도에 의거 평가되었으므로 참고 요망.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 영산면 교리 소재 영산정기시장 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린시설, 학교 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨. 남측으로 현황 도로가 소재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부 요약에서 '을5' 근저당권(비사벌신용협동조합, 2016-12-02 접수, 240,000,000원)이 말소기준권리로 보이며, 이에 따라 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전(1985년, 2016년), 근저당권(2016년, 2025년), 지상권설정(2016년), 가압류(2024년, 2025년), 압류(2025년), 임의경매(2025년) 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 현재 말소기준권리 외 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소 처리된 것으로 보임. 등기부채권 총액은 398,688,149원임.

* 건물 등기부: 소유권 보존(2018년), 근저당권(2018년), 가압류(2024년, 2025년), 압류(2025년), 임의경매(2025년) 등이 등기되어 있으며, 건물 등기부 상에서도 말소기준권리(근저당권) 외 대부분의 권리가 말소 처리된 것으로 보임. 등기부채권 총액은 398,688,149원임.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있으나, 토지 등기부상 지상권은 말소된 것으로 확인되어 명확한 인수 여부는 추가 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이므로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 패널 위 기와지붕 단층 건물임. 외벽은 사이딩 마감이며, 내부 상태는 폐문부재로 인해 정확한 확인이 어려움. 위생, 급배수, 난방, 태양광 설비 등이 되어 있음.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보는 '가야빌라'라는 다세대주택에 대한 것으로, 전용면적 51.6㎡, 대지면적 51.16㎡의 물건이 2026년 3월 3,300만원에 거래된 정보임. 이는 본건(단독주택, 토지 639㎡, 건물 97.43㎡)과는 건물 유형, 면적, 감정가(3.48억원) 등에서 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵다고 판단됨.

인근 지역 단독주택 시세는 2024년 4월, 영산IC 차량 3분 거리의 대지면적 208㎡ (약 63평), 실제 사용면적 110여 평 규모의 단독주택이 1억 4천만원에 매물로 나온 사례가 있음. 또한, 2026년 4월 유튜브 매물 소개 영상에서는 창녕 영산면 대지면적 169평(558㎡), 건축면적 97.5㎡ 규모의 조적조 주택을 텃밭, 각종 유실수 포함하여 매매가 인하 후 소개되었으나 구체적인 가격은 명시되지 않았음. 2018년 기준 창녕군 영산면 단독주택 중 최고가 공시가격은 6,250만원(영산면 성내리 289-4, 대지 684㎡, 연면적 856.5㎡)으로 보고된 바 있으나, 이는 공시가격이므로 실제 거래 시세와는 차이가 있을 수 있음.

상기 정보를 종합할 때, 본건의 감정가(3.48억원)는 유사 물건 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 토지 규모 및 주위 환경을 고려할 때 가격 편차가 클 것으로 예상됨.

4.3. 상권 특성

본건은 영산정기시장 남동측 인근에 위치하여 시장 이용이 편리할 것으로 보임. 영산정기시장은 매월 5일, 10일에 열리는 5일장으로, 지역 주민들의 생활 편의를 제공함.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

영산초등학교가 인근에 위치함.

5.2. 주변 의료시설

영산의원, 행복의원, 현대의원 등이 인근에 위치하고 있음. 창녕읍에 위치한 한성병원도 비교적 가까운 거리에 있음.

5.3. 편의시설

영산정기시장 등 근린시설 이용이 가능함.

5.4. 주변 환경

창녕 영산 석빙고, 영산 만년교 등 역사 문화 시설이 인근에 있어 문화 체험 접근성이 좋음.

5.5. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 창녕군에서 생활쓰레기 처리장을 공원으로 개선한 사례가 있어, 해당 지역의 폐기물 처리 관련 시설 위치 등은 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 경계 및 이용 관련

* 본건 토지(목록2)는 북측 일부가 인접 토지와 점유·이용 관계가 얽혀 있으며, 본건에서도 인접지 일부를 이용하는 것으로 보여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요함. 이로 인해 최저매각가격에 이미 가격 영향이 반영된 것으로 보임.

* 본건 토지(목록3)는 공부상 '도로'이나, 마당 일부로 이용 중이며, 제시외 건물 일부가 타지상에 소재하는 것으로 보여 정확한 위치 확인을 위한 측량이 요구됨.

6.2. 건물 상태

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못하고 외부 관찰 및 건축물 현황도에 의거하여 평가되었으므로, 실제 건물 상태는 다를 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 등에 따라 본건의 매각 여부나 조건에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 영산면 교리에 위치한 단독주택으로, 영산정기시장 인근에 자리하여 생활 편의성이 양호하며, 역사 문화 자원 접근성도 좋음. 토지 면적이 넓고 건물도 갖추고 있어 주거용 또는 투자용으로 고려할 수 있음.

그러나 토지의 경계 및 이용에 대한 복잡한 문제가 있고, 건물 내부 확인이 제한적이었으며, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 특히 토지 경계 문제는 측량을 통해 정확한 파악이 필요하며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있음.

8. 투자 포인트

* 영산정기시장 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수함.

* 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 활용 가치가 높음.

* 주변에 영산 석빙고, 만년교 등 역사 문화 자원이 풍부함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 348,295,590원이며, 현재까지 파악된 유사 단독주택의 거래 사례 및 공시가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 높은 편으로 판단됨.

제시된 주의사항(토지 경계 문제, 건물 내부 확인 불가, 공동담보) 등을 감안하면, 현장 방문을 통해 면밀한 조사를 선행한 후 신중한 접근이 필요함.

토지 측량 비용, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 결정하는 것을 추천함.

따라서, 예상 입찰가는 약 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원 선에서 시작해 볼 수 있을 것으로 사료됨. 이는 절대적인 가격이 아니며, 권리 관계 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.