나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21955 [1] 경상남도 통영시 도남동 498-1 성우아파트 1동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도남동 소재 '통영고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 4층 408호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인치 못하였으나 관련 공부 및 인근 탐문조사 등에 의거아파트로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 설비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 현황 '공동주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택 서측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -본건은 내부조사 결과 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 창호 주변 천장·벽체에 누수 또는 결로에 의한 것으로 추정되는 변색 및 곰팡이 오염이 확인되고, 보일러실 바닥 및 배관 관통부 주변에도 누수와 관련된 것으로 추정되는 훼손이 확인되었음. -이에 누수 원인조사, 창호 주변 실링 및 방수보수, 보일러실 배관 부분보수 및 관통부 방수, 훼손된 천장·벽체 및 바닥의 부분적인 마감복구 등에 소요되는 일반적인 비용을 감안하여 감정평가액을 결정하였음. - 또한 본 평가에서 감안한 금액은 현황사진 및 일반적인 보수공법을 기준으로 한 추정 원상회복비용이며, 실제 누수 원인 및 훼손 범위는 누수탐지 및 개방조사 결과에 따라 달라질 수 있는바 경매진행시 참조하시기 바람. - 상기 하자 판단의 내용은 현장조사시 육안으로 대략적으로 판단한 내용인바 누수의 원인 및 원상회복의 자세한 사항은 누수전문가에 의해 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-건물 일부에 누수가 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2개)

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21955 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 도남동 498-1, 성우아파트 1동 4층 408호

* 용도: 아파트

* 감정가: 63,000,000원

* 토지면적: 43.99㎡ (약 13.31평)

* 건물면적: 67.05㎡ (약 20.28평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 에이캐피탈주식회사

1.2. 건물 구조 및 사용승인일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 408호

* 사용승인일: 1990년 02월 12일 (집합건축물대장 기준)

* 공부와의 차이: 특이사항 없음

2. 입지조건

(빈 줄 2개)

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 통영시 도남동에 소재한 '통영고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인접 도로 상태는 본 공동주택 서측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

* 본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 현재 '공동주택 건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(교육환경보호구역), 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

(빈 줄 2개)

3.1. 등기부 현황 요약

* 본건의 말소기준권리는 2025년 03월 20일 접수된 에이캐피탈의 가압류(갑8)입니다.

* 등기부상 소유권 이전 기록(갑5, 갑6)이 확인되며, 이는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 (인수보증금)

* 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

* 현재 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악되며, 낙찰 시 등기부상의 대부분의 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

(빈 줄 2개)

4.1. 지역 상권 특성

* 본건 소재지는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 통영고등학교가 인근에 위치하여 관련 유동인구 및 상업 시설 이용이 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 주변 지역은 대체로 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있으며, 도남동 지역 자체적으로 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

(빈 줄 2개)

5.1. 주거 환경

* 성우아파트 단지 내에서 이루어지는 아파트 주거 환경으로, 비교적 안정적인 주거 생활이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

* 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

* 본건 인근에 통영고등학교가 위치하고 있으며, 통영여자중학교, 통영초등학교 등 다른 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.4. 설비내역

* 본건 아파트는 제반 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 정상적으로 설비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

(빈 줄 2개)

6.1. 내부 상태 미확인

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 관리 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 내부 수리 필요성, 하자 여부 등에 대한 정보가 부족하여 경매 진행 시 유의해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

* 임대차 관계가 미상으로 조사되었으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 거주자에 대한 명확한 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 노후화

* 본건은 1990년 사용승인된 건물로, 약 36년의 시간이 경과하였습니다. 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성 및 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 제약

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 보호구역 등 다양한 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

(빈 줄 2개)

본건은 경상남도 통영시 도남동에 위치한 성우아파트 4층 408호로, 통영고등학교 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있습니다. 부동산강제경매로 진행되며, 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했고 임대차 관계가 미상이며, 건물이 노후화되었다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 토지 이용 계획상 일부 제한사항이 있으나, 주변 환경 및 교통은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

(빈 줄 2개)

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 리스크가 낮습니다.

* 지역 내 주거 가치: 통영시 도남동 지역의 주거 수요 및 아파트 시장 동향을 고려한 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 6,300만원 대비 면적을 고려할 때, 시장 가치 대비 저평가될 가능성이 있으며, 시세 조사 후 합리적인 입찰가 산정을 통해 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

(빈 줄 2개)

* 감정가: 63,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 내부 상태 미확인, 건물 노후도, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 철저한 시장 조사 및 본건의 특수성을 감안하여 투자자의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 통상적으로 보수적인 투자자들은 내부 수리비 및 명도 비용 등을 고려하여 감정가 대비 일정 비율(예: 80~90%)을 적용하여 입찰가를 산정하기도 합니다. 따라서, 보수적인 관점에서 50,000,000원 ~ 56,700,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 예시이며, 실제 투자 결정은 개별적인 시장 분석과 판단에 따릅니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.