나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21947 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1512 거제오션파크자이상가 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리에 소재하는 '거제뷰컨트리클럽' 북측인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 골프장 및 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 접근 용이하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 115호로서, (사용승인일자 : 2017.10.19) 외벽 : 석재타일(샌드스톤) 인조석차장 및 일부 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감. 내벽 : 페인팅 등 내장재 마감. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

집합건축물대장상의 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 소화전 설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 자체지면은 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로1류(왕복 3차로 도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 " 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 개요

2.

사건번호: 통영지원 2025타경21947 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 괴OOOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.

2.2. 물건 현황

2.

소재지: 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1512, 거제오션파크자이상가 1층 115호

건물 구조: 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 115호 (사용승인일자: 2017.10.19)

이용상태: 제1종근린생활시설(소매점)

토지 형상: 사다리형, 상업용 건부지

주위 환경: '거제뷰컨트리클럽' 북측 인근, 공동주택, 골프장, 근린생활시설, 임야 혼재 (보통)

2.

2.3. 감정가 및 면적

2.

감정가: 200,000,000원

토지 면적: 39.21㎡ (약 11.86평)

토지 지분: 39.2075㎡ (약 11.86평)

건물 면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

건물 지분: 42.75㎡ (약 12.93평)

총 면적 (전용면적 기준): 81.96㎡ (약 24.79평)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리에 소재하며, '거제뷰컨트리클럽' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 공동주택, 골프장, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있어 지역 특색을 띠고 있습니다.

2.

2.2. 교통 접근성

2.

차량 접근이 용이하며, 관내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

남동측으로 중로1류(왕복 3차로 도로)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.

2.3. 토지 및 도로 현황

2.

토지는 사다리형이며, 자체 지면은 평탄하여 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

건물은 남동측으로 접한 도로에 직접 연결되어 있습니다.

2.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

2.

본 물건은 계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

'지구단위계획상 추가 제한사항'이 있을 수 있으며, 이는 도시계획과 확인이 필요할 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부상 권리 관계

2.

본 물건의 말소기준권리는 2017년 12월 20일에 접수된 괴정3동새마을금고의 근저당권(을1, 채권액 208,000,000원)입니다.

이후 설정된 경남신용보증재단의 가압류(갑5, 채권액 22,000,000원)와 괴정3동새마을금고의 임의경매(갑6, 채권액 160,000,000원)는 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 230,000,000원입니다.

2.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

2.

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서, 괴정3동새마을금고 근저당권, 경남신용보증재단 가압류, 그리고 현재 진행 중인 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

2.

3.3. 인수되는 권리

2.

제공된 정보에 따르면, 본 물건의 매각으로 인해 인수되는 유치권, 유증, 법정지상권 등의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

이에 따른 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.

3.4. 임차인 현황

2.

임차인: 노 (노경찬)

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업일자: 2024-06-10

대항력: 없음

주의: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각 후 명도가 필요한 대상입니다. 임차인의 보증금 5,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 업종 및 용도

2.

본 물건의 건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 되어 있습니다.

이 용도에 따라 소매점 등 관련 업종으로의 영업이 가능합니다.

2.

4.2. 건물 정보

2.

건물명: 거제오션파크자이상가

규모: 지하 1층, 지상 3층으로 이루어진 집합건물이며, 총 24개의 호실이 있습니다.

구조: 철근콘크리트구조로 건축되었습니다.

준공일: 2017년 10월 19일

본 물건은 1층 115호이며, 전용면적은 42.75㎡ (약 12.93평)입니다.

2.

4.3. 주변 상권 특성

2.

'거제뷰컨트리클럽' 인근에 위치하여 골프장 관련 이용객이나 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

주변에 공동주택이 혼재되어 있어 배후 주거 인구를 기반으로 한 상권도 기대할 수 있습니다.

다양한 개발 지구(복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등)로 지정된 지역이므로, 향후 지역 개발에 따른 상권 변화를 지켜볼 필요가 있습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

거제뷰컨트리클럽이 인접해 있어 골프 관련 시설 이용이 편리합니다.

마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 거제면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

2.

5.2. 주변 환경

2.

골프장과 인접한 특색 있는 환경을 가지고 있습니다.

지역 토지이용계획상 가축사육제한구역이므로, 축산업과는 관련 없는 환경입니다.

2.

5.3. 혐오시설 유무

2.

주변 지역에 대한 검색 결과, 폐기물 처리장, 대규모 축사 등과 같은 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 임대차 리스크

2.

현재 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 시간, 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 향후 공실 발생 시 임대료 책정 및 세입자 모집에 불확실성을 야기할 수 있습니다.

2.

6.2. 법규/규제 리스크

2.

토지이용계획상 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 묶여 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 지구단위계획상의 추가적인 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

가축사육제한구역이라는 점도 지역 특성에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.

6.3. 기타 리스크

2.

상권이 골프장 이용객 등 특정 수요층에 편중될 경우, 외부 경기 변동이나 트렌드 변화에 민감하게 반응할 수 있습니다.

다양한 개발 계획이 적용되는 지역이므로, 향후 지역 개발 방향성에 따라 자산 가치의 변동성이 발생할 수 있습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리에 소재한 거제오션파크자이상가 1층 115호 근린상가입니다.

2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 이전이 명확합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되는 매우 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 후 즉시 활용 가능하며, 인수되는 권리가 없어 권리 분석 측면에서는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 지역 개발 계획이 혼재된 입지, 임대 관계 미상, 명도 과정에서의 변수 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 권리관계가 명확하고 향후 개발 잠재력이 있는 상가로, 신중한 접근이 요구됩니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 명도 완료 시 즉시 점포 활용이 가능합니다.

8.2. 대항력 없는 임차인의 보증금(500만원)이 낮아 명도 관련 부담이 적고, 명도 후 임대 수익 극대화가 용이합니다.

8.3. 거제뷰컨트리클럽 인근이라는 특색 있는 입지로, 특정 타겟 고객층을 대상으로 하는 업종 선택 시 유리할 수 있습니다.

8.4. 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 200,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 지역 개발 전망, 명도에 소요될 예상 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

단순 참고용으로, 감정가의 80% ~ 100% 수준(160,000,000원 ~ 200,000,000원)에서 시작하여, 실제 현장 조사 및 상권 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

2.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.