나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31183 [1] 경상남도 진주시 대곡면 광석리 17-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지들은 경상남도 진주시 대곡면 광석리 소재 광석복지회관 북측 인근에 위치하며,
주위는 지방도변 농촌취락 및 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) : 차량출입 가능하며, 제반 대중교통사정은 보통임.
기호(4) : 본건이 노폭 약 3미터의 도로로 이용중이며, 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로, 현황 공장부지로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 평지로, 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 2차선 지방도와 접함.
기호(4) : 본건이 노폭 약 3미터의 도로 일부로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4) : 계획관리지역, 사축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 제시외수목(a)가 식재되어 있으며, 제시외건물(ㄴ) 내부에
제시외공작물(ⓐ)(관정)가 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철골조 패널지붕 2층건으로서,(사용승인일 : 2002.05.24)
벽체 : 판넬마감
바닥 : 하드너마감
창호 : 샤시창호임.

기호(3) 공장(일반공장) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,(사용승인일 :
2009.09.25)
벽체 : 판넬마감
바닥 : 콘크리트마감
창호 : 샤시창호임.

기호(3) 공장(사무실 및 기숙사) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건으로서,(사용승인일
: 2011.09.20)
외벽 : 판넬마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일, 목재 마감 등
바닥 : 타일 및 장판지 등 마감
창호 : 샤시창호임.

기호(3) 공장(창고) : 경량철골구조 칼라시트지붕 단층건으로서,(사용승인일 : 2011.09.20)
벽체 : 칼라강판마감
바닥 : 콘크리크마감
창호 : 하시샤시창호임.

이용상태

기호(2) : 의뢰목록상 '창고 및 실험실, 회의실'이나, 현황 공장으로 이용중임.
기호(3) 공장(일반공장) : 공장으로 이용중임.
기호(3) 공장(사무실, 기숙사) : 1층은 사무실로, 2층은 기숙사로 이용중임.
기호(3) 공장(창고) : 실험실 및 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기호(3) 건물중 사무실 및 기숙사에는 제반 위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비 등이 되어
있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄴ) 소재함.
(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층(가추) : 약 34㎡
(ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층(창고) : 약 10.64㎡

공부와의 차이

기호(2) 건물의 2층 부분은 현황 '멸실'상태이며, 기호(2) 건물의 옹도가 의뢰목록상 '창고
및 실험실, 회의실'이나 현황 '공장'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 기호(2) 건물은 임대중인 것으로 탐문조사되나, 자세한 사항은 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물, 구축물, 수목 (감정서상 기호 ㄱ, ㄴ, ⓐ, a) 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 제103호, 104호 기재 기계, 기구(일부 소재불명, 감정평가서 참조) 매각 포함.
-목록2. 건물 내 소재하는 기계기구 중 임차인 소유로 조사된 제시외 기계기구(감정서 참조) 매각 제외.
-목록3. 건물 내 소재하는 제시외 기계기구 4점(감정서 참조) 및 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ) 내 소재하는 기계기구 각 1점(컴프레셔) 매각제외.
-목록2. 건물 중 2층은 현황 멸실되었으며, 용도는 공부상 창고 및 실험실, 회의실이나 현황 공장으로 사용중.
-목록3. 공부상 광석리 17-2, 17-6에 양 지상 소재하나 현황 광석리 17-2에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경31183 (1)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 대곡면 광석리 17-2

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

1,454,019,038원

1.5. 총 토지면적

3816. 00㎡ (약 1154.44평)

1.6. 총 건물면적

1383. 75㎡ (약 418.57평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

강택용 (강OO)

1.10. 특이사항

법정지상권 성립 가능성

1.11. 주의사항

* 일괄매각 대상에 제시외 건물, 구축물, 수목 및 기계기구가 포함됩니다. (일부 기계기구는 소재 불명 또는 매각 제외)

* 임차인 소유의 제시외 기계기구 등은 매각에서 제외됩니다.

* 목록2. 건물 2층은 현황 멸실되었으며, 공부상 용도와 현황 용도가 다릅니다.

* 목록3. 건물은 공부상 광석리 17-2, 17-6 양 지상에 소재하나, 현황 광석리 17-2에 소재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건 토지는 경상남도 진주시 대곡면 광석리 소재 광석복지회관 북측 인근에 위치하며, 주변은 지방도변 농촌 취락 및 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 출입이 가능하며, 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지는 서측으로 약 2차선 지방도와 접하고 있으며, 일부는 노폭 약 3미터의 도로로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지

* 소유권: 김도경

* 말소기준권리: 2005년 11월 25일 경남은행 근저당권 (을1)

* 말소된 권리: 다수의 근저당, 가압류, 압류 권리들이 존재했으나 모두 말소되었습니다.

* 현재 경매 신청 채권자는 강택용(강OO)입니다.

* 건물

* 소유권: 김도경

* 말소기준권리: 2009년 9월 30일 경남은행 근저당권 (을1)

* 말소된 권리: 다수의 근저당, 가압류, 압류 권리들이 존재했으나 모두 말소되었습니다.

* 현재 경매 신청 채권자는 강택용(강OO)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 강경래: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-03-09, 대항력 없음.

* 김정환: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2022-08-19, 대항력 없음.

* 손태신: 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 사업자등록일 2022-08-01, 대항력 없음.

* 주식회사디에이치솔루션: 보증금 0원, 차임 3,300,000원, 사업자등록일 2017-08-11, 대항력 없음.

* 전체 임차인 보증금 인수액: 0원

* 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정이며, 보증금 인수액은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 취락 및 농경지대에 위치한 공장 부지로서, 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지보다는 농업 관련 시설 및 소규모 공장 등이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다. 지역 경제는 농업 및 관련 산업에 기반을 두고 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 도심의 편리한 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 인근 지방도를 통해 진주시내 및 관련 생활권으로의 접근은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 본건 토지에 대한 법정지상권이 성립되어 있을 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰자가 토지 사용에 있어 제약을 받을 수 있음을 의미하며, 법정지상권의 내용(존속기간, 지료 등)에 따라 향후 예상치 못한 비용 발생 또는 토지 활용에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다. 등기부상에는 명확한 지상권 등기가 확인되지 않으나, 법정지상권은 등기 여부와 관계없이 성립될 수 있으므로 반드시 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 현황 및 공부와의 차이

* 목록2. 건물 2층은 현황 멸실 상태로, 건물의 일부가 존재하지 않거나 사용이 불가능할 수 있습니다.

* 목록2. 건물의 공부상 용도(창고, 실험실, 회의실)와 현황 용도(공장)가 다릅니다.

* 목록3. 건물은 공부상 두 필지에 걸쳐 있으나 현황은 한 필지에만 소재하고 있어, 추후 경계 또는 토지 사용에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 포함/제외 물건

* 감정평가서 상의 기계기구 중 일부는 소재 불명 상태이며, 특정 임차인 소유의 제시외 기계기구 및 일부 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 따라서 실제 매각 후 인수하게 되는 기계 및 설비 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.4. 임대 관계

* 전반적인 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 대곡면의 공장 부지로, 넓은 토지와 건물 면적을 갖추고 있습니다. 강제경매로 진행되었으며, 감정가는 약 14억 5천만 원입니다. 권리 관계상으로는 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

그러나, 본 건의 가장 큰 리스크는 '법정지상권'입니다. 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 시 토지 사용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 2층의 멸실 상태, 공부상 용도와 현황의 차이, 일부 기계기구의 소재 불명 등도 잠재적 리스크 요인입니다.

따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 법정지상권의 구체적인 내용과 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 법적, 경제적 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 공장 부지로서의 잠재력.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 및 보증금 인수 부담이 없음.

* 농촌 지역의 비교적 낮은 공시지가 대비 넓은 부지 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 법정지상권 성립 가능성, 건물 멸실 상태, 기계기구 현황 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 법정지상권의 존재 여부 및 그 구체적인 내용이 낙찰가의 결정에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 따라서, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 가치를 재평가한 후, 위험 요소를 충분히 반영한 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려 사항 없음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.