나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31184 [1] 경상남도 진주시 신안동 4-4 2층3호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 신안동 소재 ""진주공설운동장"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건 중 2층 3호로(사용승인일:1983.06.16)
외벽 : 외장 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로, 북서측, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장
도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-집합건축물대장상 건물의 명칭 '진원주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31184 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 신안동 4-4 2층3호 (신안로126번길 36)

* 건물명칭: 진원주택

* 용도: 연립주택

* 감정가: 73,000,000원

* 토지면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

* 토지지분: 49.96111111111111㎡ (약 15.11평)

* 건물면적: 73.57㎡ (약 22.25평)

* 건물지분: 73.57㎡ (약 22.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO (신한카드주식회사)

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 3호

* 사용승인일: 1983년 6월 16일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 신안동 소재 "진주공설운동장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 남서측으로 노폭 약 6m, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 갑2: 2007-07-09 소유권이전 (이연옥)

* 갑3: 2017-05-30 소유권이전 (이진섭, 매매가 80,000,000원)

* 갑4: 2025-01-21 가압류 (한국투자저축은행, 채권액 31,231,237원) - 말소기준권리

* 갑5: 2025-02-14 가압류 (신한카드, 채권액 19,943,380원)

* 갑6: 2025-08-28 강제경매 (신한카드주식회사, 채권액 21,435,171원) - 본 경매 개시 결정

* 말소기준권리: 2025-01-21 접수된 한국투자저축은행의 가압류 (갑4)

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑5, 갑6 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보 상으로는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임

* 주의사항: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하는지 추가 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상인 경우, 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 신안동은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시설: 진주공설운동장이 인근에 있어 체육 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다. 또한, 지역 내 다양한 근린생활시설들이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 진주공설운동장이 인접해 있으며, 신안동 일대에 편의점, 소규모 상점 등의 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호한 편이며, 대중교통 이용 현황은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치해 있어 자녀 교육 환경도 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 의료: 지역 내 종합병원 또는 병의원 이용 가능성이 있습니다. (정확한 병원 위치 및 접근성은 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1983년에 사용 승인된 건물로, 약 43년 경과되었습니다. 이로 인해 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 접합 상태: 본건 남서측 도로는 약 6m로 양호하나, 북서측 및 남동측 도로는 약 3m로 차량 통행이나 향후 건축 관련 법규 적용 시 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 해당 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 역사문화환경보존지역은 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 월세 정보가 확인되지 않아, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원이므로 대항력 없는 임차인으로 추정되나, 확인 절차 필수)

* 혐오시설: 주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접하거나 눈에 띄는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진주시 신안동의 주거 지역 내에 위치한 연립주택으로, 진주공설운동장과 같은 편의시설이 인접해 있어 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석 상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, 건물 노후화, 일부 좁은 도로 접합, 토지 이용 계획상의 제한 등은 향후 관리 및 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 전반적으로는 현재 시세 대비 저평가된 감정가로 인해 투자 메리트가 있을 수 있으나, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 진주시 신안동 내 주거 지역에 위치한 실거주 및 투자 가치 보유 물건.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성.

* 권리관계가 명확하여 비교적 안전하게 경매 절차 진행 가능.

* 인근 편의시설(진주공설운동장) 및 생활 편의시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 20평 내외) 및 건축 연도(1984-1985년)의 주변 연립주택 최근 매매가는 2025년~2026년 기준으로 104,000,000원 ~ 108,000,000원에 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가 73,000,000원은 이러한 주변 시세보다 약 30% 이상 낮은 수준입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 건물의 노후도, 또는 기타 요인이 반영된 것으로 보입니다.

* 본건의 건물 면적 73.57㎡ (약 22.25평)을 기준으로, 유사 물건의 평당 가격(약 520만원 ~ 545만원/평)을 적용 시, 잠재적 시장 가치는 116,000,000원 ~ 121,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 투자 고려 사항:

* 감정가는 시세 대비 현저히 낮게 책정되었으나, 경매 특성상 경쟁률 및 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 노후화 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안하여 안전 마진 확보가 중요합니다.

* 최근 실거래가 수준(1억원 초반)을 고려하여 최대 입찰가를 설정하되, 명도 비용, 수리비, 취득세 등 제반 부대 비용을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 보수적 접근 시: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

* 현 시세 기준 최고 입찰 가능가 (안전 마진 고려): 110,000,000원

* (참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.