나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31204 [1] 경상남도 남해군 미조면 송정리 산132-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 남해군 미조면 항도항 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 국도변 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형 급경사지로서 현황 자연림임.

인접 도로상태

공히 남측으로 왕복2차선 국도3호선에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>, 자연휴양림<산림문화·휴양에 관한 법률>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>
기호2) - 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>, 자연휴양림<산림문화·휴양에 관한 법률>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음.(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 진주지원에서 진행하는 2025타경31204 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 남해군 미조면 송정리 산132-1이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 417,256,000원입니다.

토지 면적은 총 29,804.00㎡ (약 9,019평)이며, 건물 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 미송새마을금고로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 남해군 미조면 항도항 서측 인근에 소재하며, 주위는 국도변의 자연림 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

물건지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

물건은 부정형의 급경사지로 이루어져 있으며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

물건의 남측으로는 왕복 2차선 국도 3호선에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2013년 6월 12일 접수된 미송새마을금고 근저당권(을7)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부 요약에 기재된 소유권 이전(갑2, 갑3), 근저당권(을9), 지상권(을8), 임의경매(갑6) 등은 말소기준권리 이후에 설정되었거나 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 기재되어 있습니다. 이는 등기부 요약에서 을8 지상권이 말소로 기재된 것과 상반되는 내용이므로, 지상권의 존재 여부 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 자연림으로 형성된 지역에 위치하여 상업적 기능을 기대하기는 어렵습니다. 주변 편의시설 또한 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주거지로서의 편의시설 접근성은 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 국도 3호선에 인접하여 차량을 이용한 외부 이동은 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

육안으로 확인되지 않은 분묘가 토지 내에 소재할 수 있으며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황 및 결과가 본 건의 처리에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

물건의 토지이용계획은 농림지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리구역, 접도구역, 자연휴양림, 산림보호구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 '접도구역' 저촉으로 인해 평가에 감안되었습니다.

6.4. 지형적 제약

물건은 부정형의 급경사지로 이루어져 있어, 토지 활용 및 개발에 어려움이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 남해군 미조면에 위치한 임야로, 자연림과 급경사지의 지형적 특성을 지니고 있습니다. 차량 접근성은 양호하나, 생활 편의시설은 부족한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 표기로 인한 불확실성이 존재합니다. 또한, 분묘기지권, 공동담보, 다수의 산지 관련 법적 제한(접도구역 포함)은 본 건 토지 이용에 큰 제약을 야기하는 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

장기적인 관점에서 주변 개발 계획이나 규제 완화 가능성을 고려한 접근이 필요할 수 있습니다. 토지 자체의 잠재력보다는 개발 가치 상승 여력을 보고 투자하는 전략이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 417,256,000원입니다.

본 건은 분묘기지권, 공동담보, 다수의 토지 이용 제한(접도구역, 농림지역 등), 급경사지의 지형적 특성 등 여러 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 추가적인 위험 요소입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시에는 신중한 접근이 필요하며, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 리스크를 감안한 적정 가격 판단이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.