나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31195 [1] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1 신진아파트 가동 5층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 소재한 '신진아파트 가동' 내에 위치하며, 주위는 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 5층 606호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.
(본건 현장 조사시 이해관계인의 부재로 내부조사가 불가하였는 바, 관련 공부, 인근 주민 탐문조사 및 외부 관찰 등에 의거함)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비 등 공동주택 관련 제반 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 도로에 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 이해관계인의 부재로 폐문상태인 바, 내부 리모델링 여부 등의 내부 확인이 불가하여 인근 주민의 탐문조사, 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는바, 향후 경매 진행시 본건의 내부 구조 및 관리상태 등에 대하여서는 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1, 신진아파트 가동 5층 606호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 진주지원 2025타경31195 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다.

감정평가액은 69,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적은 49.86㎡ (약 15.08평)이며, 토지 지분 또한 49.86㎡ (약 15.08평)입니다.

건물 면적은 78.99㎡ (약 23.89평)으로, 이는 전용면적에 해당합니다.

건물 지분 역시 78.99㎡ (약 23.89평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 중 5층에 위치한 606호입니다.

집합건축물대장상 신진아파트 가동은 1991년 2월 13일 사용승인되었으며, 총 5층 건물입니다.

가동의 총 면적은 약 2,290.85㎡이며, 25세대가 거주 중입니다. 이를 기준으로 가구당 분양면적은 약 91.63㎡ (약 27.72평)으로 추정됩니다.

1.3. 권리 분석

채권자는 한OOOOOOO이며, 본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 2월 5일자 한국자산관리공사의 근저당권(58,500,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(을4 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑6 임의경매, 갑7 강제경매, 갑8 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 106,135,054원입니다.

1.4. 임차인 현황

본건에는 임차인 조 씨가 전입되어 있습니다.

전입일자는 2025년 1월 31일이며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다.

임차인의 대항력은 없습니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.5. 입지 조건

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리에 위치하며, 주위는 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 북동측 및 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

주변에 학교(사천초등학교, 사천중학교, 사천고등학교 등)가 다수 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 볼 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활 정보

* 주변 교통: 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

* 편의시설: 주거지역 내 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 606호로, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 난방, 위생, 소방 설비 등 공동주택에 필수적인 제반 설비가 구비되어 있습니다.

* 내부 상태: 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하였으며, 공부 및 외부 관찰에 의거 평가되었습니다. 리모델링 여부 및 내부 관리 상태는 향후 재확인이 필요합니다.

1.7. 상권 분석

본건 소재지는 주거용 건물이 밀집된 지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권으로 판단됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건 외 2025타경31199 사건이 중복으로 진행되고 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 복수의 경매 절차가 진행됨에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 미확인: 이해관계인 부재로 인한 내부 조사 불가로 인해 건물 상태, 하자 여부, 리모델링 필요성 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 향후 명도 또는 수리 비용 발생의 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 해당 호실의 정확한 임대차 관계는 파악되지 않았으나, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 사천시의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 권리상 특별한 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

내부 미확인이라는 명확한 리스크가 존재하지만, 감정가 대비 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

주변에 교육 시설이 다수 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.10. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 입지 환경: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 내부 상태 확인 후 적절한 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

감정가는 69,000,000원입니다.

다만, 현장 내부 미확인으로 인해 정확한 수리 비용 산정이 불가하며, 이에 따른 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 분석 및 내부 상태 확인 후, 예상 수리 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

현재로서는 감정가 69,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.