나이스옥션 법원경매 진주 2025타경899 [1] 경상남도 사천시 실안동 936-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 실안동 소재 '실안마을회관' 북서측 인근에 위치하며,주위는 농가주택, 상가, 전답 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1) : 인접도로와 등고평판한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) : 서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 1): 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역),제1종일반주거지역(2011-08-04), 고도지구(삼천포2지구, 2층이하 또는 8m이하), 가축사육제한구역(2022-10-06) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2024-04-18)(지방도 1003호선)<도로법>, 농지법제8조의규정이적용되는농지입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호 2)는 일반철골구조 슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일 :2019.11.04) 외 벽 : 외장용 석판, 몰탈위 페인트 및 강화유리 등 마감, 내 벽 : 타일 붙임 및 인테리어 등 마감, 바 닥 : 타일 붙임 등 마감, 창 호 : 강화유리 및 하이샷시 구조입니다.

이용상태

대상물건 2) 1층 : 계단실 및 창고로 이용중 입니다. 2층 : 음식점(상호명: 팔딱왕새우)으로 이용중 입니다.

설비내역

대상물건 2) 제반 위생 설비, 급배수 설비,시스템에어콘 설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항'란을 참고 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 매각 포함.
-목록1 토지 일부 도로구역 저촉되어 감안하여 평가함. 위 토지상 이동 및 철거가 용이한 컨테이너, 수족관 등은 평가 제외.
-목록2 건물의 필로티 주차장 및 옥탑(계단실)은 당해 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경899 (1)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 936-1 (해안관광로 62)

용도: 제1종 근린생활시설 (음식점 등)

감정가: 871,244,000원

토지 면적: 456.00㎡ (약 137.94평)

건물 면적: 261.20㎡ (약 78.94평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

건축 구조: 일반철골구조 슬래브지붕 2층 건물

사용 승인일: 2019년 11월 4일

1.1. 입지조건

주위 환경: 경상남도 사천시 실안동 소재 '실안마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 상가, 전답 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

인접 도로 상태: 대상 물건의 서측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

주변 시설: 대상 물건은 남해 바다와 인접한 해안도로변에 위치하여 관광객을 대상으로 한 상업시설이나 펜션, 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 사천해양케이블카, 남일대 해수욕장 등 관광 명소가 소재하여 유동 인구가 있는 편입니다. 별도의 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 농경지(전답)가 인접하여 축사 등의 시설이 있을 가능성은 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2018년 5월 4일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을25)입니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 808,271,104원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (단, 등기부상 채권 총액은 인수되는 권리와는 별개입니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 150,0000원

* 전입(사업)일자: 2023년 2월 27일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

대상 물건은 제1종 근린생활시설로, 1층은 계단실 및 창고, 2층은 음식점(상호명: 팔딱왕새우)으로 이용 중입니다.

지역적으로는 농가 주택과 상가가 혼재된 해안가 지역으로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 가능합니다.

주위 환경이 보통 수준으로, 안정적인 상권보다는 성장 가능성을 염두에 둔 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 지방도 1003호선과 인접하여 이동이 편리합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변 편의시설: 인근 관광 시설 및 지역 상가들을 이용할 수 있으나, 대형 마트 등은 도심 지역을 이용해야 할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 일부가 도로구역(지방도 1003호선)에 저촉되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

제시외 건물(감정서상 'ㄱ')이 매각에 포함되므로, 현황 파악 및 철거/정비 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지상 이동 및 철거가 용이한 컨테이너, 수족관 등은 평가에서 제외되었으므로, 현재 해당 물건들의 존재 여부 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

고도지구(2층 이하 또는 8m 이하) 규제로 인해 신축 또는 증축 시 높이 제한이 있습니다.

건물의 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임대차 관계 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 실안동의 해안가에 위치한 제1종 근린생활시설로, 비교적 최근에 신축(2019년)되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

토지 일부가 도로 구역에 저촉되고 고도지구 규제가 있는 점은 개발 또는 활용에 제약 요인이 될 수 있습니다.

제시외 건물 포함 및 평가 제외된 물건에 대한 현황 파악이 중요하며, 상권은 관광지 인근이라는 장점과 농경지 혼재라는 점을 고려해야 합니다.

권리상 특이사항은 없으나, 명도 및 제시외 건물 처리 등 실무적인 부분을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2019년)로 양호한 상태의 건물 활용 가능성이 있습니다.

해안가 관광지 인근에 위치하여 관광객 대상 영업 또는 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 별도 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 개발 가능성, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

권리상 문제는 없으나, 토지 이용 제약 및 제시외 건물 처리 비용 등을 감안할 때, 감정가(871,244,000원) 대비 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 상권 및 부동산 시장 동향을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.