나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12105 [1] 경상남도 김해시 어방동 680 어방동원아파트 505동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '어방초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택 및 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 통행이 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 내, 제2층 제203호로서 일반적 현황은, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

현황 공동주택(아파트)(집합건축물대장 건축물 현황도상 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실2, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)~(7)토지는 일단의 남동하향 완경사지대의 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 아파트단지 동측으로 노폭 왕복4차선의 아스팔트 포장도로, 남서측, 북서측 및 북측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

▶대지권의 목적인 토지 기호(1) 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 고도지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률> ▶대지권의 목적인 토지 기호(2) 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 고도지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하 나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률 ▶대지권의 목적인 토지 기호(3) 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 고도지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하 나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률> ▶대지권의 목적인 토지 기호(4) 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 고도지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중 로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ▶대지권의 목적인 토지 기호(5) 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 고도지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중 로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ▶대지권의 목적인 토지 기호(6) 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 고도지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하 나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률> ▶대지권의 목적인 토지 기호(7) 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 고도지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하 나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금 등으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건개요

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12105 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 어방동 680 어방동원아파트 505동 2층203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 128,000,000원

* 건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 토지면적: 37.82㎡ (약 11.44평)

* 매각구분: 토지/건물일괄매각

* 경매종류: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 어방동 소재 '어방초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 유사 공동주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 단지 동측으로 왕복 4차선, 남서측, 북서측, 북측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 소로1류, 소로2류, 중로1류(1-4호선), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(김해고 제외) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 창원지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12105) (접수일 2025-09-12, 채권액 150,000,000원)

* 인수되는 권리: 을구 11번 주택임차권 (천동훈, 보증금 150,000,000원, 전입일 2022-02-10, 확정일 2025-01-25)은 매각으로 소멸되지 않아 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황: 천동훈 (보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일 2022-02-10, 확정일 2022-01-25). 대항력이 있으며, 보증금 150,000,000원이 인수됩니다. (마스킹 처리: 천 )

* 기타사항: 소유권이전 등기(갑4, 갑5)는 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 150,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 주변시설: '어방초등학교' 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼합되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 입지장점: 초등학교가 인접하여 교육 환경이 좋고, 주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 현황:

* 건축년도: 1998년 4월 30일 사용승인.

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 2층 203호.

* 내부구조: 현황 공동주택(아파트)으로, 방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등으로 이용 중입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보:

* 단지명: 어방동원아파트.

* 규모: 총 15층 건물로, 900세대로 구성되어 있습니다.

* 주차: 총 333대 (지상 4대, 지하 30대) 주차 가능합니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 15대) 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 천 씨가 보증금 150,000,000원을 인수해야 하므로, 이는 입찰 시 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부상 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어 실질적인 인수 금액으로 고려해야 합니다.

* 법적 제약: 토지이용계획상 고도지구, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 김해시 자원순환시설(소각장)이 인근 지역에 위치하나, 해당 물건지와의 직접적인 혐오 시설 관련성은 낮은 것으로 파악됩니다. 검색 결과, 김해시 자원순환시설은 현대화 사업을 통해 운영 중이며, 직접적인 민원 제기 사례는 주로 시설 이전 문제와 관련된 것으로 나타났습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 어방동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 1억 5천만원을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토와 명도 전략 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 실거주: 어방초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 단지 내 편의시설과 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 김해시의 지속적인 도시 개발과 함께 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 128,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 8일: 115,000,000원 (84.93㎡, 6층)

* 2026년 6월 9일: 157,000,000원 (84.93㎡, 3층)

* 2026년 6월 7일: 134,000,000원 (84.93㎡, 13층)

* 최근 시세 평균: 약 135,330,000원

* 분석: 감정가는 1억 2천 8백만원이며, 최근 실거래가는 1억 1천 5백만원에서 1억 5천 7백만원까지 다양합니다. 평균 시세는 약 1억 3천 5백만원입니다.

* 중요 고려사항 : 본 물건은 대항력 있는 임차인 천 씨로부터 보증금 150,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용으로, 실제 낙찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 표시는 내부 계산상 편의를 위한 것일 수 있으나, 법적으로는 1억 5천만원이 인수되는 점을 명확히 인지해야 합니다.

* 예상 입찰가 : 인수되는 임차 보증금 1억 5천만원을 고려할 때, 실질적인 취득 비용은 '입찰가 + 150,000,000원'이 됩니다. 따라서, 감정가 및 최근 시세보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제시 입찰가 범위 : 100,000,000원 ~ 115,000,000원. (이 가격은 인수되는 보증금 1억 5천만원을 제외한 순수 입찰가이며, 총 실질 취득 비용은 이보다 훨씬 높아집니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.)

* 주의 : 본 물건은 임차인과의 협상, 명도 비용, 법적 절차 발생 가능성 등을 모두 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.