나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20863 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 50 리치클2 지3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 "마산아구찜거리"에 위치하며, 주위 는 상업용 부동산이 밀집되어 있는 상업지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상9층 건물 내 지하 2개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등. 내 벽 : 시멘트 몰탈 마감. 바 닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

공히 근린생활시설(목욕장) 용도이며, 기준시점 현재 공실 상태입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지 입니다.

인접 도로상태등

동측 로폭 약 6m 및 북서측으로 로폭 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

건축물대장상의 용도가 목용장이나 현황 목욕장시설은 되어 있지 않고 바닥 및 천장이 전체 노출된 상태임. 2025년 8월말까지 관리비 약 4,800만원이 연체된 것으로 현황조사.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20863 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 50 리치클2 지3층301호

건물명: 리치클Ⅱ

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

건축물 층수: 지하 3층, 지상 9층

건축물 사용승인일: 1997년 01월 20일

건물 주요 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설 (오피스텔 포함)

본건 호수: 지3층 301호

1.2. 토지 정보

토지면적: 143.65㎡ (약 43.45평)

토지지분: 143.6541㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지 입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 280,000,000원

건물면적: 736.82㎡ (약 222.89평)

건물지분: 736.8216㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO (정확한 명칭은 주식회사프라임에너지로 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 "마산아구찜거리"에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집되어 있는 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 로폭 약 6m 및 북서측으로 로폭 약 3m의 포장도로에 각각 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 14일 접수된 주식회사프라임에너지의 근저당권(권리금액: 1,300,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 본 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 위치한 동성동은 "마산아구찜거리"로 알려진 지역으로, 다양한 상업시설이 밀집된 상업지대입니다. 주변에 업무시설, 근린생활시설 등이 다수 분포하여 활발한 상업 활동이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

건물 자체 및 주변에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 인근에 학교(성호초, 마산동중 등)가 있어 직주근접 또는 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 쇼핑몰(대현프리몰 창원점 등) 및 마산아구찜 거리 등은 생활 편의성을 더합니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역임을 감안할 때 잠재적인 가능성은 항상 존재하므로 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 및 공부상 용도 차이

건축물대장상 용도는 목욕장이나, 현황은 목욕장 시설이 되어 있지 않고 바닥 및 천장이 전체 노출된 상태입니다. 이는 별도의 리모델링 또는 시설 복구가 필요함을 의미합니다.

6.2. 관리비 연체

2025년 8월말까지 약 4,800만원의 관리비가 연체된 것으로 현황조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산의 중심 상업지구에 위치하고 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 그러나 건축물 현황과 공부상 용도 불일치, 상당 금액의 관리비 연체 등은 잠재적 리스크 요인이므로 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 마산의 주요 상업지구인 "마산아구찜거리"에 위치하여 접근성 및 유동인구가 높습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 개발 또는 활용 잠재력이 있습니다.

* 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등 복합적인 건물 용도로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 280,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크(건물 상태, 관리비 연체 등)와 명확히 파악되지 않은 임대차 관계 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상당 금액의 연체 관리비는 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 시장 상황, 개별 투자자의 의사, 그리고 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 결과를 바탕으로 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.