나이스옥션 법원경매 창원 2025타경721 [1] 경상남도 창원시 진해구 남양동 20 남양에스티엑스칸 105동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남양동 소재 '남양에스티엑스칸' 105동 5층 501호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 중.소규모공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 5층 501호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(1992-10-07), 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경721 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남양동 20 남양에스티엑스칸 105동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 189,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (등기부상 확인)

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권액 총계: 234,805,843원

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 5층 501호

사용승인일: 2009년 02월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남양동 소재 '남양에스티엑스칸' 105동 5층 501호에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 중.소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 인근에 고속도로와 연결되는 도로가 있어 차량 이용 시 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 것으로 파악됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 2017-12-27 접수, 168,000,000원)

모든 후순위 권리(갑구의 가압류, 압류, 을구의 근저당권 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 차경주

보증금: 30,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2018-12-18

배당신고일자: 2025-10-17

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요는 없으나, 배당 여부는 배당기일에 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 결과

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변에 물류창고 등이 있어 일자리와 연계된 상권의 가능성도 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 남양STX칸아파트

준공연도: 2009년

총세대수: 385세대

최고층: 15층

동수: 9개동

관리사무소 연락처: 055-544-9045

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 확인 제한

현장 조사 당시 거주인의 부재로 인해 내부 이용상황 및 관리 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 입찰 전 내부 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

5.2. 기타 사항

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 임대차 현황에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 확인이 제한적이고 임대 관계가 미상이라는 점에서, 현장 방문을 통해 상세 내용을 재확인하는 것이 중요합니다. 전반적으로 양호한 입지조건과 단지 환경을 갖춘 일반적인 아파트 경매 물건으로 평가됩니다.

7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담이 발생할 가능성이 낮습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 최근 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 면적(84.98㎡)의 거래가는 2026년 2월 14,500만원에서 5월 15,000만원 사이에서 형성되어 있습니다.

2026년 2월 6일 (108동 6층): 145,000,000원

2026년 2월 5일 (102동 2층): 149,000,000원

2026년 5월 14일 (105동 9층): 150,000,000원

8.2. 감정가 및 시세 비교

감정가는 189,000,000원이나, 최근 실거래가는 145,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로, 감정가가 실제 시세보다 높은 것으로 파악됩니다.

8.3. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 내부 상태 및 향후 시장 변동성을 감안할 때, 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.