나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12085 [1] 경상남도 김해시 대성동 66-1 동호아파트 3층 309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 대성동 소재 "김해여자중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 3층 309호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①66-1: 도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 소로2류(폭 8m~10m)(소로(2-62))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01). ②66-4: 도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 소로2류(폭 8m~10m)(소로(2-62))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01). ③66-5: 도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 소로2류(폭 8m~10m)(소로(2-62)), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12085 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대성동 66-1 동호아파트 3층 309호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

토지면적: 42.83㎡ (약 12.96평)

토지지분: 42.83㎡ (약 12.96평)

건물면적 (전용면적): 69.39㎡ (약 21.00평)

건물지분: 69.39㎡ (약 21.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (사건의 신청 채권자로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 대성동에 위치하며, "김해여자중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 및 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건의 북동측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2015년 4월 7일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당(67,200,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 강제경매: 2025년 9월 10일 접수된 서울보증보험의 강제경매(31,363,830원)가 본 경매 사건의 신청 채권자입니다. 해당 등기부상 말소 처리되었으나, 현재 진행 중인 경매 절차의 근거가 됩니다.

* 소유권 변동: 박홍장(1989년 6월 8일), 민용자(2002년 4월 11일), 조영순(2014년 5월 14일) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임대관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건은 김해여자중학교 인근에 위치하며, 주거용 건물과 학교가 밀집해 있는 주거 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 지역에는 주거를 위한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. (지도등 외부 지도서비스나 검색사이트에서 주변 시설 검색 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.)

* 교통: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 교육시설: 김해여자중학교가 인근에 위치하고 있으며, 대성초등학교, 김해고등학교 등도 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대차: 임대 관계가 명확히 파악되지 않았으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 해당 토지는 다음과 같은 다양한 도시계획 및 법률적 제한을 받고 있습니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 역사문화환경보존지역

* 중점경관관리구역

이러한 제한 사항들은 향후 건축 행위, 재개발, 증축 등 토지 이용 계획 수립 시 제약을 초래할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대성동에 위치한 5층 건물 내 309호 아파트입니다. 1989년에 준공된 건물로, 아파트로서의 기본적인 주거 기능과 함께 지역 내 교육 시설 및 도로망 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 79,000,000원으로 책정되었으며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 강제경매 등)가 소멸되므로 인수할 권리 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 또한, 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점도 긍정적인 요소입니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요하며, 토지 이용 계획상 여러 제한이 존재하므로 향후 개발 계획 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 79,000,000원의 감정가는 현재 아파트 시장 상황을 고려할 때 상대적으로 낮은 수준으로, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 인해 모든 인수 부담 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 무보증금 인수: 임차인이 없거나 보증금을 인수할 필요가 없어, 명도 완료 후 추가적인 금전적 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 주거 용이성: 김해여자중학교 등 교육 시설이 인근에 있어 학군 관련 수요가 있으며, 주거 지역으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 79,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 시세 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 낙찰가율 90% ~ 100% 수준을 고려하여, 71,100,000원에서 79,000,000원 사이에서 입찰가를 산정할 수 있습니다. 명도 관련 비용, 취득세, 법무사 비용 등을 포함하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.