나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12021 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 35-2 골든타워 9층901호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '대우아파트' 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 내 9층 901호, 902호로서 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등 마감, 천장 : 몰탈 위 페인트 및 벽지붙임 등 마감, 창호 : pvc창호 등 마감입니다.

이용상태

일련번호 (1),(2) : 공히 일체로 근린생활시설(상호 : 비전 스크린골프)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉방설비, 소방설비 및 승강기설비, 지하주차장 등 근린생활시설 운영에 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 주위 지형지세 및 간선도로와 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측으로 왕복 2차선의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

상남동 35-2 : 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(배후도시) , 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>, 중점경관관리구역(2018-11-30) (상남상업지역 중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 내부 경계벽체에 의한 구분 없이 1개의 근린생활시설(상호: 비전스크린골프)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2.1. 소재지 및 건물 개요

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 35-2번지에 위치한 골든타워 빌딩 내 9층 901호입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지하 3층, 지상 10층 규모이며, 해당 물건은 9층 901호와 902호가 일체로 사용 중입니다.

3. 2.2. 면적 정보

* 토지 면적: 111.49㎡ (약 33.72평)

* 건물 면적: 516.07㎡ (약 156.11평)

4. 2.3. 감정가 및 주요 정보

* 감정가: 1,153,400,000원

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12021 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

5. 2.4. 물건 상세 정보

* 용도: 근린상가

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 현재 이용 상태: 내부 경계벽체 구분 없이 1개의 근린생활시설(상호: 비전스크린골프)로 이용 중입니다.

6. 3. 입지조건

7. 3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 소재하며, '대우아파트' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 근린생활시설 및 대단위 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

8. 3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

9. 3.3. 토지 이용 계획 및 주변 도로

해당 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로 2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘), 중점경관관리구역에 해당합니다. 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

10. 4. 권리분석

11. 4.1. 채권 및 권리 관계

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 04월 27일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을7)이며, 이보다 늦게 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 2,915,700,178원입니다.

12. 4.2. 임차인 현황

* 임차인: 신소현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-06-20

* 대항력: 없음

* 임차인: 정인찬

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 400,000원

* 사업일자: 2022-06-21

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 사업자등록 및 대항력이 있어, 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

13. 4.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(정인찬)이 존재합니다.

* 주의사항: 내부 경계벽체에 의한 구분 없이 1개의 근린생활시설(상호: 비전스크린골프)로 이용 중입니다. 일괄매각 물건입니다.

14. 5. 상권분석

15. 5.1. 지역적 특성

창원시 성산구 상남동은 창원 지역의 핵심 상업 및 유흥 중심지로 알려져 있으며, 대규모 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 잠재 고객과 유동인구를 확보할 수 있는 이점을 제공합니다.

16. 5.2. 업종 분석

본 물건은 현재 '비전스크린골프'로 이용 중이며, 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설, 위락시설로도 활용 가능한 용도입니다. 인접한 대규모 주거단지는 스크린골프와 같은 여가 및 편의시설에 대한 수요를 충족시킬 수 있습니다.

17. 5.3. 주변 시설

주변에 롯데백화점 창원점, CGV 창원상남 등 편의 및 문화 시설이 위치해 있으며, 상남시장이 있어 다양한 상권이 공존합니다. 검색 결과, 본 물건지 인근의 상남동은 주요 상업 및 주거 지역으로, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

18. 6. 생활정보

19. 6.1. 주거 및 편의 환경

상남동은 창원의 대표적인 번화가로, 다양한 상업 시설과 주거 단지가 조화를 이루고 있습니다. 백화점, 영화관, 병원, 학원 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 거주 및 상업 활동에 편리한 환경을 제공합니다.

20. 7. 잠재적 리스크

21. 7.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 정인찬 씨의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 낙찰가의 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

22. 7.2. 이용 현황 관련 리스크

901호와 902호가 내부 경계벽 없이 1개의 공간으로 이용되고 있어, 실제 이용 면적이 공부상 면적과 다를 수 있으며, 이에 따른 명도 협상 또는 현황 조사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

23. 8. 종합 의견

24. 8.1. 입지 및 상권

창원 상남동의 중심 상업 지구에 위치한 본 물건은 우수한 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 가치를 지니고 있습니다. 현재 스크린골프장으로 운영 중인 점은 즉시 활용 가능성을 높여줍니다.

25. 8.2. 권리 및 명도

대항력 있는 임차인의 존재가 주요 부담 요인이 될 수 있으나, 이는 권리 분석 및 명도 계획 수립 시 충분히 고려 가능한 사항입니다.

26. 9. 투자 포인트

27. 9.1. 핵심 입지

창원시 성산구 상남동이라는 핵심 상업 지역의 골든타워에 위치하여 높은 가치를 지닙니다.

28. 9.2. 안정적 업종

스크린골프장으로 운영 중인 점은 꾸준한 수요와 수익 창출이 기대됩니다.

29. 9.3. 풍부한 수요

주변의 대규모 아파트 단지와 높은 유동인구는 잠재 고객 확보에 유리합니다.

30. 9.4. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각함으로써 재산권 행사에 용이합니다.

31. 10. 예상 입찰가

32. 10.1. 기본 고려 사항

감정가는 1,153,400,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 정인찬 씨의 보증금 50,000,000원은 별도로 인수 가능성을 고려해야 합니다.

33. 10.2. 입찰가 산정

예상 입찰가는 감정가, 임차인 보증금 인수 여부, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.