나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12090 [1] 경상남도 김해시 동상동 1117 김해캐슬아리스타궁 1층111호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 동상동 소재"동광초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

씨지(합성보)구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제111호로서, 외벽 : 치장콘크리트 및 인조석 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

판매시설(현황:대부마라탕)로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 가장형 토지로서, 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북동측으로 대로3류, 북서측으로 중로3류, 남동측으로 소로3류, 남서측으로 소로2류 에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(1997-09-13) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m) (접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 시장 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 점경관관리 구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

창원지방법원 2025타경12090 (1)

소재지

경상남도 김해시 동상동 1117, 김해캐슬아리스타궁 1층111호

용도

판매시설 (현황: 대부마라탕)

감정가

658,000,000원

면적

토지면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

토지지분: 20.773199999999996㎡ (약 6.28평)

건물면적: 84.48㎡ (약 25.55평)

건물지분: 84.4823㎡ (약 25.55평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

새마을금고중앙회

건물 정보

구조: (철근)콘크리트지붕, 씨지(합성보)구조 (철근)콘크리트구조

총층수: 20층 건물 중 1층

사용승인일: 2017년 12월 28일

1.1. 입지조건

주위 환경

본 건은 경상남도 김해시 동상동 소재 "동광초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로 상태

본 건은 북동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 북서측으로 중로3류(폭 12m~15m), 남동측으로 소로3류(폭 8m 미만), 남서측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 대로3류, 소로2류, 소로3류, 시장, 중로3류에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (새마을금고중앙회, 2021-06-08, 597,600,000원)

등기부 채권 총액

597,600,000원

임차인 현황

* 임차인: 정찬우

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입/사업자일자: 2023-03-16

* 확정/배당신고일자: 2025-10-28

* 대항력: 없음

인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리사항은 없습니다.

임차인 정찬우는 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

현재 용도 및 업종

본 건은 판매시설 용도로, 현재는 "대부마라탕"으로 영업 중입니다.

주변 상권 특징

주변 지역은 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

동상시장이 인근에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 교육시설

본 건 북측 인근에 동광초등학교가 위치하며, 해당 구역은 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설

인근에 동상시장이 위치하여 식료품 및 생활필수품 구매가 용이합니다.

김해시 내에는 연지공원, 대성동 고분군, 가야 테마파크 등 다양한 문화 및 휴식 시설이 있습니다.

주요 도시 시설

김해시에는 김해국립박물관, 김해수로왕릉 등이 있어 지역의 역사 문화 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 권리 관련 인수 부담은 없습니다.

임차인 관련 리스크

임차인 정찬우는 대항력이 없으며, 배당요구를 완료하였습니다. 따라서 명도 관련 큰 리스크는 없을 것으로 예상됩니다.

환경적 리스크

김해시 전반적으로 자원순환시설, 소각장 등 환경 관련 시설에 대한 지역 주민들의 관심과 논의가 있습니다.

다만, 본 건 소재지인 동상동 1117번지 인근에서 직접적인 혐오시설이나 환경 유해시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

기타

건물 구조상 특이사항은 없으며, 공부와의 차이도 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 동상동에 위치한 김해캐슬아리스타궁 내 1층 판매시설입니다.

감정가는 6억 5천 8백만 원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

북동측, 북서측, 남동측, 남서측으로 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인은 대항력이 없는 상태로 배당요구를 완료하여 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

현재 '대부마라탕'으로 영업 중인 점을 고려할 때, 현황 업종의 수익성 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 다양한 도로망에 접해 있어 차량을 이용한 접근이 매우 편리합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 관련 추가 부담이 없습니다.

* 명도 부담 경감: 대항력 없는 임차인으로 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 지역 생활권: 동상시장 등 생활 편의시설이 인근에 위치하여 잠재적 수요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 658,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하며, 인수되는 보증금이 없어 추가적인 인수 비용은 발생하지 않습니다.

입찰가는 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 시장 동향, 경쟁 입찰자 수, 해당 상권의 현재 및 미래 가치 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

부동산 임의경매 사건의 경우, 통상적으로 감정가 대비 일정 비율 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 구체적인 예상 입찰가는 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.